房贷延期自己怎么协商还款？银行经理不会告诉你的3个潜规则

上个月有一个做餐饮的老哥来找我，一进门就拍着大腿说自己的房贷已经断供三个月了，银行每天都有催收电话打过来，问我有没有办法解决。这位大哥之前自己去银行谈过两次，但是被客户经理一句话就给拒绝了，并且说是“不符合政策”。他认为这件事情就此作罢。其实像他这样的人的情况是房贷延期如何和银行协商还款但是不要去找任何中介机构，你自己就可以办到，并且要知道银行里有一些不成文的规定。我在这个行业做了十多年了，见过很多因为不熟悉行情而错失良机的人，今天就来给大家介绍一下其中的一些门道。

不要被“没有这项业务”所欺骗

很多人的第一反应是向银行询问是否可以延期还款，但是得到的回答通常是“本行没有此项服务”或者是“你需要先把逾期款还上之后才可以办理”。听到这句话后，很多人都会立刻转身离开，并且在心里暗自咒骂着银行不够人性化。别傻了，如果银行直接告诉你说“赶紧来申请延期吧”，那么不良率还不至于飞速上升吗？其实也就是信息不对称的问题。

去年底的时候，我的一个客户小张因为资金链断裂已经停业两个月了。他到一家国有大银行的营业点询问，客户经理是一个女同志，很认真地告诉他没有这样的规定。小张当时就很着急，回来问我怎么办。换一种说法再走一次，并且不要问“有无延期政策”，而是要问“是否可以申请个性化的分期付款计划”或“困难救助方案”。那么最后的结果是什么呢？那位经理的眼神也不同了，把一张表格递给了他。

银行里有关此事的称呼很多，比如“征信保护”、“延期还款”、“债务重组”。如果你进去的时候说错话了，对方当然会把你的话给堵回去。这件事很荒唐，但是这就是事实。要用他们听得懂的语言和他们交流。

如何和银行商量好推迟还房贷的方法

既然知道了这件事情的存在，那么具体的实施方法是什么呢？这是整个过程当中最危险的一个环节，在这里很容易出问题。见过很多借款人的第一句话就是向银行诉苦，说自己多么可怜、多么不幸，恨不得把自己的全部家当拿出来给银行看。其实用这种方式来博取同情已经很落后了，银行每天要听到几百个这样的故事，早已产生免疫力。

银行所看重的是你的未来是否有还贷的能力，并不是看你现在多么可怜。你要证明自己目前遇到的困难只是暂时性的，在一年到两年之后就可以恢复了。比如说你是因为生病、失业或者是生意周转不灵而出现资金短缺的情况的话，那么你就需要提供相关的证明文件，并且还要有一个合理的还款方案。

用户我的一个做建筑材料生意的朋友，在上个月十一的时候因为资金链出现问题而出现了两个月的逾期情况。去跟银行商量，并且带着一叠医院出具的诊断书来说明自己是因为工作压力太大才生病的。银行看了之后就拒绝了。之后我又让其提供一份店面租赁合同以及几份意向订单复印件来佐证他的生意仍然在正常进行中，只是目前回款速度较慢而已。银行看到后认为这个人还可以挽救一下，于是马上批准了他的六个月内延期申请。差别大不大呢？

材料的选择要根据实际情况来定

不同的银行所需要的材料不同，但是主要就是三个方面：困难证明、收入证明和还款计划。困难证明最容易开具，失业证、解除劳动合同证明、住院发票都可以用作凭证。关于收入证明这一块，如果是做生意的话，那么银行流水、购销合同以及微信、支付宝等平台上的收款记录都可以作为依据来使用。还款计划也就很简单了，你只需要写一份承诺书，上面写明自己何时可以恢复正常还款，并且每月打算偿还多少钱。

要告诫大家的是不能造假。银行后端有风控系统，你的资料会被审核。以前有一个朋友为了申请延期，找了个人开了一张假的失业证明，结果被银行发现了，并且直接起诉了他，没有协商的空间。这样是不合算的。

自己协商最容易掉进去的两个陷阱

讲完之后要提醒大家的是，在这个过程中会存在两个陷阱，踩到任何一个都会白费力气。第一种方式是“拖延”。人们认为既然都已经逾期了，而且银行也没有起诉的话，那就一直拖下去吧。这样的想法是非常错误的。银行里有一个时间点，一般是超过三个月后才会把案件交给法律部门或者外包公司去追讨欠款，那时候你想要和解都没有办法了。

第二条陷阱就是“乱许诺”。为了让延期批下来，有人什么都可以答应下来，比如“下个月一次付清”。到日期还没有还款的话，在银行看来就是第二次违约。一被贴上这样的标签之后，就再也无法进行任何协商了。去年我参与了一个项目，客户的方案是由他自己和银行商定的，但是没有执行下去，最后找上了我来想办法通过拍卖房子的方式来收回损失。

所以在谈判时要量力而为。银行给你的方案，如果你觉得做不了的话，在现场就可以提出异议，并不要硬着头皮去执行。他们的目的并不是要收房子，而是为了拿回自己的钱财，只要你们的态度真诚、方案合情合理的话，一般都可以达成协议。

各个银行的性格你要了解清楚

这件事情各个银行之间的差异很大。国有大行比较死板，手续繁琐，但是批下来之后执行起来就很稳定。股份制银行比较灵活，有些还可以谈减免一部分利息的事情，但是他们的风控也很严格，如果材料有一点点问题就会被退回。而地方性的商业银行以及小贷公司就更加不同了，有的可以协商出较长的延长期限，有的却寸步不让。不同的城市情况会有所不同，我只是了解XX地区的状况，并且不敢随便发表意见。

说到这里的时候，我想到去年为一位客户的股份制银行案件所做的事情。那时候的政策还没有现在的那么宽松，经过两个月的努力之后才谈到了本金分期五年的还款方式，并且把利息减半。当时的行长私下里对我说过，其实他们也不愿意用这种方式拍卖房子，麻烦不说，而且最后成交的价格很低，能够拿到钱才是最重要的事情。虽然这句话是大实话，但是如果你直接去问的话，他们一定不会这样回答你的。

关于房贷延期如何和银行协商还款但是有一个很多人都不知道的小秘密，在每月20日到月底这段时间里，银行为了完成任务而进行考核，此时提交申请被批准的概率要比月初时高出一些。这就是一个小技巧了，可以试一试。

协商成功之后不要做以下的事情

好不容易谈成了之后，就可以高枕无忧了吗？其实并不是这样的。见过很多人，在延期的时候认为没有压力了就开始大肆挥霍金钱，等到延期结束之后再无力偿还。这件事情归根结底还是要靠自己来做好计划。银行给你的延期是为了让你喘口气，并不是让你可以随意挥霍时间的。

另外，在达成协议之后，征信系统中就会留下相关痕迹，“特殊交易”、“逾期”等字样都会被标注出来。该记录保存五年之内，之后想要再次申请贷款购房购车就很难了。要有这样的心理准备。到时候不要怪银行没有告诉你。这件事很让人头疼，但是也没有办法，鱼与熊掌不能兼得。

到此为止，我想起了那位做餐饮的老哥，之后我把如何填写表格以及怎样和经理沟通都教给了他，并且上周已经批准了他的延期申请。请我去吃饭，在酒桌上不断地给我倒酒，并且说早就应该这样做了。其实这件事情本身并不难，难就难在你不明白该怎么去做。

如果你目前因为房贷而烦恼的话，不要等到银行来起诉你的时候再采取行动，应该马上准备好相关文件到银行网点咨询。主动权始终掌握在自己的手中，并不是要等银行来找你商量优惠的事情。