房贷在哪个平台借款呢？银行经理告诉你真实答案

我在支行做了八年的信贷工作，在工位前坐了一天又一天，对面坐着的人基本上都是来询问同一件事情的人。在哪里可以申请到房贷？其实这个问题没有标准的答案，但是有一个最好的解决办法。见过很多人因为选择了错误的渠道而多付出了十几万元的利息，也有不少人选择正确了之后节省了一辆车的钱。今天我要讲的就是关于审批系统的后台不能直接说出的事情了。

房贷借款的方式有哪些呢？

有件事我要跟大家说明一下。上个月的时候有一个叫做小周的人找到我，在一个互联网平台上申请了一笔“房贷”，年利率是6.8%，他认为很合算。于是我看了一下合同，天呐，原来这是消费贷款假扮的，三年期按揭还款方式，真实的利息率差不多为13%左右。当时他就蒙了，说是上网搜“房贷平台”出现的第一个就是它。

这件事情让我不舒服。也就是说，在中国只有两种方式可以办理房贷：银行和公积金中心。在APP里出现的“低息房贷”，基本上都是消费贷款或者是经营贷款来伪装自己，与买房按揭完全不一样。问我是怎样区分它们的？比较期限的话，真正意义上的房贷一般都有二十年、三十年甚至更长的时间跨度，而这些平台敢给客户提供三十年以上的贷款吗？没有可能实现。

网上的贷款平台可以相信吗？

有人会提出这样的问题：现在的互联网金融平台上不是有很多吗？蚂蚁金服、京东金融、度小满这些公司都可以借到钱吧？

说实话，这些问题我每周要回答很多次。这些平台可以借到钱，但是他们放出的钱属于“消费贷”、“经营贷”，而不是“个人住房贷款”。不同的是什么？利率、期限和使用目的都大相径庭。消费贷款最长可达五年期，目前利率在四到十个百分点之间浮动，并且把资金投向房地产市场已经被严格禁止了。如果发现你的资金有违规进入房地产的情况的话，那么银行就有权让你马上归还所有的贷款了，在那个时候你还怎么筹措这笔钱呢？

经过的一个客户的例子是：一个小本生意的人，在某个平台上贷款五百万用来支付首付款。于是放款之后第二个月的时候，平台就查到了他的资金流向，并且问他原因，但是他无法给出合理的解释，所以就被要求在七天之内全部归还款项。那时候他的房子刚刚过户，哪里有那么多钱来偿还呢？只好向高利贷借钱维持下去，差点把整个生意都给毁掉了。

银行在进行房贷审批的时候会考虑哪些因素呢？

那么接下来要问的是：银行为什么能给贷款呢？内控的标准是什么呢？

大体上可以知道一些情况。银行主要看的是三个方面的东西：征信、流水和负债率。关于征信方面，在过去两年里不能出现连续三次或者累计六次以上的逾期情况，这就是一条红线。流水的话，一般是要求月收入达到月供的两倍以上，有的卡比较严格的话需要达到2.5倍。负债率中包括了信用卡透支额度以及其他的贷款月供等。

但是有一个很多人都不知道的秘密是：不同的银行对于同一条流水的认定标准是不一样的。比如说你用的是现金发放工资的话，有些银行是不会承认的，而有的银行则会要求你提供劳动合同、银行入账凭证以及单位出具的相关证明文件来作为依据。具体的办理方式你要在提交申请之前就弄清楚，不能等提交了之后才发现自己缺少某些东西。

另外一件事情也要说明一下。去年还不至于如此严重，今年政策刚刚调整过了——现在很多银行对于“首付来源”的审查非常严格。你所支付的第一笔款项要为自有资金，父母转款是可以的，但是借钱来付款就不行了。我们将会一一核对最近六个月内的银行流水，并且对于大额收入要做出合理的解释。因此想通过消费贷款来筹集首付的人，请尽早放弃这样的想法。

公积金贷款与商业贷款有什么区别呢？

这个问题我已经听得很烦了。答案就是：可以使用公积金，因为它的利息很低。目前公积金贷款利率大约在3%上下，而商业贷款基准利率为4.2%，有的地方还可以再降低一些。计算一下三十年之后会相差多少呢？

但是公积金贷款有一个限制就是额度。各个城市的限额不同，北京可以贷到120万元，我们这里二三线城市的限额是60万元。具体的数字我已经记不清楚了，因为每个城市的政策都不一样，你要到当地的公积金网站上去查询。如果房子的价格比较高的话，公积金贷款不够用的话就需要组合贷款：一部分是公积金贷款，另一部分是商业贷款。

什么时间申请房贷最有可能被批准呢？

问题的答案和你所想的不同。

每年的第一季度特别是1月份和2月份，就是银行额度最多的时期。我们内部称为“开门红”，各银行都争着揽客户，审批的速度比较快，利率优惠也比较多。到年底十一二月份的时候，许多银行的额度已经用完，审批就变得缓慢起来，有的银行还会故意推迟到下一年一月份再放款。

每个月20日到月底的时间段内。在这个时间段里申请的话，当月放款的概率较小，但是下个月月初的时候额度刚刚下来了，批下来的速度就会快一点。这仅仅是我的一些个人的看法，并且各个银行以及各地的情况都不一样，我只是了解自己所在地区的情况。

踩雷的事情也可以讲一讲。有一个客户的申请是在去年十二月中旬提交的，所有的资料都已经准备好了，并且征信也没有问题。那么结果是什么呢？一直到今年的一月十日才批准下来，一月十五日才发放贷款。卖家已经等得不耐烦了，差一点就把定金收回来。因此如果要赶时间的话，最好不要在年底的时候去。

贷款买房可以在哪里进行呢？最后一条建议

兜了一个圈子之后又回到了开始时提出的问题上。我回答得很清楚：去找银行，去正规商业银行。四大行、股份制银行和城商行都可以用到。关于利率的问题，在目前的情况下各银行之间并没有太大的差别，主要看你能不能谈出一个什么样的优惠来。

选择哪家银行呢？三条标准为：第一看利率优惠程度、第二看审批效率、第三看是否收取提前还款罚息。有的银行利率较低，但是需要满一年才可以办理提前还款，并且还会收取一定的违约金；而另外一些银行则比较灵活，在任何时候都可以进行提前还款并且不会产生任何违约费用。后者的利息可能会稍微高一点，但是从长远的角度考虑的话更加合算，因为谁也无法预料到将来哪一天想要提前结清贷款。

另外一件事情要告诉你的是。不要把所有的钱都存到同一个账户里，在多家银行办理贷款业务时，每次都会留下一条征信记录。查询次数过多的话，银行会认为你是四处借债的人，所以你的贷款申请就会被拒绝。正确的做法应该是：首先询问清楚利率、所需材料以及大概需要的时间，并且选择好一家之后才正式提出申请。

对于互联网平台和小贷公司的做法我并不赞同。并不是因为这些机构不够正规，而是他们所做的事情根本就不是放贷。如果真的要买房子的话，还是亲自到银行去办理比较好，在网上操作不如面对面的安全可靠。

最后要说的是：这边只能够大致说明一下情况，各地政策和各个银行的标准都在变化中，具体的还是要到网点咨询。拿着工资流水、征信报告、购房合同去找客户经理聊上半个小时，比在网上看一百篇关于买房的文章还要有效果。