60万公积金贷款30年，这笔账算不清可能要亏十几万

上个星期三下午的时候，我才坐下来喝杯茶呢，老同学张力就给我打电话了，并且一开口就说：“我在计算…”公积金贷款三十年六百万月供在网上计算器上计算出来的结果和银行所说的不一样吗？

我听了之后差点把茶水都喷出来了。这件事情很具有代表性。张力是一名程序员，在工作中表现得很出色，但是他在处理房贷问题上犯了一些人也会犯的错误——只关注利率而不了解其中的规则。其实也不能怪他，公积金贷款表面上很简单，实际上却有很多坑。如果你没有事先弄清楚的话，在签订合同时后悔也来不及了。

我做理财规划师很多年了，见过很多和张力一样的客户。他们手里的计算器让他们觉得自己的计算很准确，但是到了银行柜台的时候才发现并不是这样。今天我把这笔账给大家说清楚了，免得到时候再拍桌子。

公积金贷款六百万三十年的话，每个月要还多少钱呢？

再说一下张力所遇到的问题。他把公积金按照商业贷款的方式来计算，在网上进行这样的操作自然不会得到正确的结果。公积金贷款与商业贷款都属于住房抵押贷款，但是它们在计算方法上存在一定的差异，特别是当涉及到“等额本息”、“等额本金”两种还款方式时。

用数据来说话。假如你此时在申请公积金贷款三十年六百万根据目前大多数城市的房贷利率在3.1%上下计算。如果采用的是等额本息的方式的话，那么每月需要偿还的钱数就是固定不变的，大约为2562元。这个数字很好记也很容易规划，所以大多数刚需族都会选择它。但是其中有一个陷阱，在后面我会详细说明。

如果是等额本息的话又是怎样的情况呢？第一个月要还的钱大约是三千二百元左右，之后每个月都会少一些。两种方式的第一个月还款相差六百多元，三十年后总的利息差距也会很大。张力不明白自己的性格适合什么类型的工作，只是一味地计算总数，结果把人弄糊涂了。

其实很多人都没有意识到，选择错误的还款方式，在三十年之后就会多出好几万元的利息。干什么不给它呢？一定要送达到银行吗？

等额本息和等额本金有什么区别？不要被“节省利息”的说法所迷惑

这是我要批评的地方。每当有客户前来询问的时候，都会说：“老师，我想要选择等额本金还款方式，据说这样可以少交一些利息。”

免息吗？这句话是对的也是错的。按照等额本金的方式计算的话，总的利息会比较低。但是你要考虑一下你的钱包能不能承受得住这个压力。

去年有一对小夫妻来找我，他们的月收入一共是1.2万元，但是他们坚持要选择等额本息。给它们算一下账：用公积金贷出六百万三十年期的话，每月需要偿还三仟二百元左右，差不多占到他们全部收入的一半左右。不包括物业管理费、水电气费用以及日常生活开支。如果某个月出现突发事件怎么办呢？那么这个月的生活费怎么安排呢？

那么结果又是怎样的呢？没有按照我说的去做，“节省利息”。结果才还了半年，女方就怀孕了，收入下降、开支上升，每个月都要和打仗一样地去还房贷。实在坚持不下去了，就来问我能不能改变还款的方式。对不起，合同已经签订完毕，无法更改。

因此我给出的建议就是：如果手中有钱、收入稳定并且还有结余的话，选择等额本金是没有问题的。但是你如果是刚性需求的话，每个月工资都用来还房贷了，那么就不要白费心思去选择等额本金了。现金流要比节省下来的利息更加重要一些。

被忽视的一个小问题就是什么时候进行提前还贷比较好

到此为止，我要讲的一个行业里很多人都不乐意说的话了。公积金贷款可以提前还本付息。

等额本息还款方式下，利息所占的比例最大。如果要提前还贷的话，在最初的三分之一时间内进行偿还比较合适，即在前十年之内。超过这个时间节点之后，剩余的本金中利息所占比例就会很小了，此时再选择提前还款就没有太大必要性了。也就是说，你在前面已经给出去了大部分利息，后面的还款就是本金了，那么为什么还要提前还款呢？

该知识点并不是所有的银行经理都会主动告诉你的。因为提前还贷，所以银行获得的利息就会减少。但是我是站在你们这一边的，能够节省一分是一分。

公积金贷款金额不足怎么办？

还有一件事情要说明的是，人们普遍认为可以随便申请公积金贷款。做美梦吧！

每个城市的限额都是有限制的，并且和你的账户余额以及缴纳的时间有关。例如有些地方的规定是贷款金额为账户余额的二十倍。你的账户里只有两万元，想要借出六十万元？没有可能实现。

我去年曾经处理过一起案件，客户的房子已经付了首付，并且签订了合同，但是公积金管理中心查询后发现他的账户里没有足够的资金来完成交易。那么另外25万元又该如何解决呢？或者通过商业贷款、组合贷款的方式；或者是自己想办法筹集资金。这个小伙子当时很迷茫，差一点就会违约赔偿。

所以在签订购房合同时前一定要到公积金管理中心查询自己可以贷款多少金额。不要到了最后才发觉没有足够的资金来完成交易，那样的话就会陷入困境了。

怎样查询呢？目前各个城市的公积金管理中心都设有公众号或者APP，进入之后就可以查看到。实在不行的话可以打电话询问一下。不同的城市有不同的政策，我对本地的情况比较了解，对于其他的地方就不敢随便说了，大家还是自己去查一查比较好。

公积金贷款有可能被拒绝的情况有以下三种

额度到了就可以高枕无忧了吗？不可以高兴得太早。审批的过程中会有陷阱等待着你。

第一种情形就是征信上有连续逾期的情况。公积金贷款对于征信的要求要比商业贷款更加严格，如果出现三次以上的连续逾期或者是六次以上的累计逾期的话就会被拒绝放款。不能商量了。

第二种情形就是公积金断缴的情况。有的人在换工作的时候会有一段时间没有缴纳公积金。对不起，如果断缴的时间太长的话，那么贷款资格就会被取消。不能补缴了，必须要连续缴纳达到规定的期限。不同地方的期限也各不相同，有的为六个月，有的为十二个月。

第三种情形就是年龄超限。公积金贷款的最长期限为三十年，但是有一个条件限制：即贷款年限加上借款人的年龄之和不得超过国家规定的退休年龄。你现在是五十岁的人了，想要借三十年的钱吗？想都不用想，最多只能贷到退休的时候。

去年还不至于如此严重，今年政策刚刚调整过来，审核就更加严格了。因此，在申请前要对这三个方面进行自我检查，以免白跑一趟。

组合贷款合算不划算呢？算一算就会知道

最后一个大家比较困惑的问题是：如果公积金贷款额度不足的话，是否可以采用组合贷款的方式来解决这个问题呢？

给各位朋友算一笔帐。假如你要借80万元的话，只有公积金可以贷出60万元，剩下的20万元用商业贷款来解决。现在的公积金利率大约为3.1%，而商业贷款的利率则约为4.2%（这里的数据我已经记不清楚了，大致是这样的，请以银行实际公布为准）。组合贷款的总利息率大约为3.3%，要比单独使用商业贷款要便宜一些。

但是组合贷款存在一个缺点就是办理的时间比较长。公积金审批需要一段时间，商业贷款审批也需要一段时间，并且还要协调好放款的问题。见过最长的组合贷款是四个月还没有下来，卖方都快违约了。

因此我建议如下：如果不需要马上办理过户手续的话，那么采用组合贷款可以节省很多利息费用。但是你买的是二手房，房东急需用钱的时候，一定要事先和房东商量好，不要到时候因为贷款时间太长而影响到交易。

说这么多，其实就是一句话：公积金贷款是件好事，但是前提是你得会用。不要只看到利率低就盲目跟风，先弄懂规则再做决定，把账算清楚了再行动，不能让自己的利益受损。

如果你还没有弄明白可以贷款多少、应该选择什么样的还款方式的话，那么现在就可以到公积金管理中心网站上查询一下额度，并且用计算器算一算。不要觉得麻烦，这件事情要比你看视频还要重要的多。