零首付买房真的可以实现吗？银行经理喝酒后吐真言

上周五晚上，我的一个在股份制银行做支行副行长的老同学请我喝酒，在喝了几杯之后就开始吐槽了。他说最近经常有人拿着抖音上的视频来找他问有关"零首付购房"的业务真的可以实现吗把他给烦死了。说实话，我已经听腻了这件事儿好几年了。我是老陈，在贷款中介公司干了八年时间，手头上的案子不下一万起八千多件，今天就跟我掏心窝子地说一说我怎么处理这些事情的经过。

所谓的"零首付"是如何操作的

市面上流传的"零首付"其实也就是两种方式，一种叫做高评高贷，另一种叫消费贷凑首付。先说高评高贷，在前几年还有人可以玩得转。房子的真实成交价为100万元，中介帮你把评估值提高到140万，银行按照七成的比例给你放款98万，你自己只需要付2万就可以拿到房屋了。听上去不错吧？别傻了

现在的银行风控系统已经很先进了，如果评估价和成交价相差较大就会触发预警。去年有一个客户不信邪非要走这条路子，结果房子的评估价格定得太高，银行直接拒绝贷款申请，业主那边也就不退定金了，最后两边都受气。具体亏了多少我记不太清楚，反正十几万块钱是打水漂了。

还有一种更坑的，就是让你去撸一堆网贷凑首付。有些不良中介会说"包装一下就可以下款了"，实际上是要你把征信弄花掉。最惨的一个姑娘信了中介的话办了几张信用卡套现买房，结果房贷批不了，每个月光是还信用卡利息都快喘不过气来，现在房子没了，还有那么多债要背。到现在我还记得很清楚。

零首付购房真的可以实现吗？银行内部的标准就是这样的

正规银行的底线就是首付款来源要合法。什么是合规？自己挣的钱或者父母给我的钱，不能是借来的、贷出去的、套出来的。银行对于这个要求是否严格呢？内部的标准：现在大多数银行都会检查你近半年内的流水情况，在申请贷款之前如果有大额的资金流入，并且这些资金来自于其他的金融机构的话就会直接被拒绝。

有些小银行或者信用社可以稍微放宽一些，但是这是分地区的情况，并且政策三天两头都会发生变化。上个月能办的事情，这个月就有可能不能办理了。我只了解本地情况，在其他城市不敢乱说，但大方向差不多。银行不是傻子，他们比你更害怕房价下跌、坏账出现，怎么会让你空手套白狼呢？

还有一个事情很多人不知道。银行内部有一个首付比例穿透核查机制，主要针对首套房购房者。如果你的首付款正好处于最低比率线上，并且账户余额长时间保持在较低水平的话，那么审核就会比较严格一些。我听一个审批部的朋友说他们还会看微信支付宝的转账记录来查有没有民间借贷的行为。够狠了吧？

那些声称可以办的中介到底有什么门道

市面上90%标榜可以零首付的中介，要么是为了捞你的服务费，要么是拿走你资料去做别的事情。常见的陷阱有：

• 收了高额的服务费之后告诉你"政策收紧办不了"，退钱吗？门都没有。
• 拿着身份证去申请各种消费贷、经营贷，钱到了之后他们收取高额的"通道费"，贷款却在你的名字上。
• 和不良评估机构勾结之后，银行拒绝放贷了，但是他们的服务费仍然照收不误。

我见过一个做建材生意的小老板，被中介忽悠着办理一笔经营贷作首付，结果这笔贷款到期要还本，房贷每个月也要还款，资金链一下子就断了。后来他来找我说起这事的时候已经把债务情况给我看了，在场的我和他对这个事情也没办法。一旦掉进坑里就很难再爬出来，皮肤都会被剥落一层。

普通人买不起房子怎么办

与其去琢磨那些歪门邪道，不如试着走正路。首付不足的话可以考虑以下几种方案：一是向父母求助，在该银行是认可的，只需要出具赠予声明即可；二是公积金账户余额较大的城市允许提取一部分用于做首付款；三是买一个小的房子或者先购买小户型作为过渡用房。

还有个事情要跟大家说明一下。目前有些城市推出了"共有产权房"或者"人才房"，首付比例确实比普通商品房低一些，这是政策红利，并不是钻空子的行为。如果符合条件的话走这个路线是没有问题的，公开透明。但是各个城市的政策不同，在当地住建局官网查询最为准确，请不要轻信中介乱说一气。

我去年帮助一个刚毕业的年轻人办理过人才房贷款，首付两万就搞定，利率还有优惠。人家踏踏实实地工作攒钱，虽然首付款少一点，但是家里也给了一部分支持，合规合法，银行审批很快。这才是正道。

我的建议

说实话，问你"零首付"业务的真的可以实现吗资金实力不够的人比较多。我的建议很简单：首付差一点就再积攒一下；如果差距大，那就降低预期买个小房子吧。不要为了买房而让自己陷入绝境。房子是住的，不是用来赌钱的。

我做贷款中介多年，见过太多因为首付不够而硬上的人，最后断供法拍、征信被黑掉几年都没好日子过。去年有个客户，在2019年高杠杆买房之后到现在房子市值跌了接近30%，房贷还欠着一百多万，每个月的还款压力都很大。前几天他问我能不能帮忙做经营贷置换房贷，我就劝他别瞎折腾了，老实点把贷款给还掉吧。

最后说一点：买房这件事，量力而行最重要。你连首付都凑不出来的话说明你的抗风险能力还比较弱这时候硬着头皮上车万一有点风吹草动你能承受住吗？