想用房子借钱？房屋借款银行有哪些要求，看完这篇不踩坑

去年九月份的时候，在北京采访了一位名叫老周的借款者，他拿出了价值五百万的房子到银行办理抵押贷款手续，但是却被拒绝了。原因是这样的：你的房子已经住了三十年以上了。老周马上着急起来：“我家的房子在三环以内，地段那么好，为什么不可以呢？”银行经理回答说：“这就是规定的。”老周当时很迷茫，跑了几家银行得到的回答都是差不多的。这件事情使我对它有了系统的了解，房屋借款银行有什么样的要求到底有多少普通的借款人才不知道其中的秘密。

诚然，在采访了很多从业者的背景下，我发现大家对于银行的要求都过于简单了。认为有了房子就可以贷款了吗？不可以这样想。银行所考虑的并不仅仅是房屋本身的价值，而是整个一套完整的评价系统。如果你不了解这些的话，就算跑断腿也无法办理成功。

房屋抵押贷款的要求中，房龄就是一道门槛

老周的事情之后，我就帮他在银行里找了位熟人进行私下了解。对方说得非常清楚：房龄大于30年以上的房子，大多数银行都会拒绝放贷，只有极少数可以办理的话也会把贷款比例压得很低，大概只能拿到评估价的一半左右。

为什么呢？银行害怕房子老得太快，如果借款人不能按时还款的话，那么房子就只能被拍卖了。这样的想法是合理的也是冷酷无情的。

经过查询得知各个银行的规定并不相同。国有大行一般比较严格，房龄加贷款年限不能大于50年；股份制银行则相对宽松一些，有的可以做到60年左右。但是每个城市的数值都不一样，具体的你可以到当地的网点询问。

另外一件事情要告诉你的就是：房龄是怎么计算的？并不是指购买房屋的时间，而是指房屋建造完成之后所经过的时间。该信息在房产证上有所体现，请不要弄错。

借款人的资质是什么？银行要查询的是什么呢

房子通过了检查只是一方面的事情。银行所关注的是你这个人。

用户我去采访了一个支行的客户经理，他说有一个内部的标准，在网上找不到。他们的“隐形红线”是借款人最近两个月内不得有三次以上的征信查询记录，而近半年内则不能达到六次。大于该数值时，系统会直接进行筛选，并且不会给到人工审核的机会。

这件事情说出去就有点儿不靠谱了。其实很多人都不清楚，当你进行了一次网贷额度查询的时候，也等于做了一次征信查询。有一个借款人的名字叫做小李，去年想要办理房屋抵押的时候才发现自己的征信报告上面密密麻麻地全是查询记录——这些都是一直以来因为好奇而点击过的“测一测你的额度”。于是他就只能等待六个月的时间来使查询记录被清除。

除了征信之外，银行还会查看流水情况。这里的“流水”并不是说你可以随意往里面转几个钱就可以的。银行所看重的是有效的流水，即工资发放和生产经营所得等可以查证的资金流动。今天存了10万元明天又取出来了，这样的交易流水银行一看就知道是假的，并不认可。

收入证明有水分，银行也看得出来

有人会这样质疑：自己开办一家公司，并且给自己的工资开出一份高薪证明不是也可以吗？其实十年前用这个方法还可以，但是现在已经落伍了。银行会核查你的纳税情况、社保缴费基数等信息，并且还会直接打给你公司的电话进行核实。如果被查出有假证的话就会被列入黑名单，之后想要办理贷款就不可能了。

房屋借款银行有什么样的要求，对于用途方面的限制很多人都不清楚

这块地是一个很大的坑，我要特别提到一下。

银行问你要钱干什么的时候，你说“消费”或者“经营”，但是你的内心其实是在用这笔钱来炒股、买房、还债……这样的事情有很多人做，但是风险很大。

去年我去采访了一个被抽贷的人，叫王某某，从事小本生意。办理了房屋抵押经营贷款，拿到钱以后马上转入了股票账户中。于是银行在贷后检查时发现了资金去向，并且要求他提前归还借款。150万元，在一个月之内要全部还上。王先生当时就愣住了，哪里拿出这么多的钱来？只好用高利借贷的方式来填补这个缺口，而且是亏本的买卖。

房屋借款银行有什么样的要求里面的资金使用必须符合规定，这是红线当中的红线。现在的银行都有大数据系统，对资金流动进行监控很严格。把钱转入证券账户、房产交易中心或者一些敏感的第三方支付平台都会被触发警报。

应该怎么做呢？如果经营的是贷款的话，就要把钱打入上下游公司对公账户里；如果是消费贷款的话，则需要有真实的消费证明，例如装修合同或者购车发票等等。银行会有检查的时候，并不是可以抱着侥幸的心理去做的。

不同的银行要求差别很大

到此为止，你觉得银行的要求很高。但是各个银行之间的差异却很大。

我整理了一份比较表，以北京市为例：国有大行利率较低，为年化3.5%左右，但是审核严格、时间较长，最快也需要一个月；股份制银行利率稍微高一些，在3.8%-4.2%之间，但是速度很快，两星期就可以放款；城商行以及农村商业银行的利率更高一些，在5%以上，并且对条件的要求也最为宽松，即使征信上有瑕疵也可以办理。

有一个做建筑材料生意的老客户，在征信上出现了两笔小额逾期记录，总共才几百块钱。大银行直接拒绝了申请，后来找到一家城市商业银行办理成功，但是利率比大银行高出一个百分点。他说：“贵一点也可以，有钱就可以。”这句话说得很无奈。

因此要根据自己的实际情况来选择银行，并不是非要固守某一个银行。条件好一些的话可以去大行争取较低的利率；如果条件一般就去找小银行试一试；实在没有别的办法了就只能另辟蹊径了。

这些地方都会影响到是否能够批准

以下是一些容易被人忽视的地方，在我的采访过程中也出现过类似的问题。

• 年龄限制：借款人的年龄加上贷款期限不能超过65岁或者70岁。你现在是55岁的人了，想要借20年的钱吗？有的银行不行。
• 婚姻状况为已婚的，需要有配偶本人签字同意进行抵押。如果是离婚的话要提供离婚协议书，并且上面要写明房产归谁所有。这样的事情很多。
• 房子的性质是商品房没有问题，但是如果是房改房、经济适用房、小产权房的话，很多银行都不做或者有很高的要求。要事先弄清楚。
• 抵押品的位置：离银行太远的房子，银行是不会接受的。有一个借款人的房子位于六环之外，银行的评估师去了一次之后就告诉他们，“这个地方太偏僻了，不能做。”

这些规定不在银行官网上面写出来，在银行网点里询问或者是向懂行的人打探一下就可以知道。去年还不至于如此严重，今年政策刚刚调整了一下，就更加严格了。

写到这里的时候，我就想到了老周之后的事情。最后他找到一家小银行，房子价值五百万，只能借到两百万元，而且利率还要比大银行高出一点。他说：“如果早知道房子年龄对房价的影响这么大，在买房子时就应该多想想。”

这件事情已经无法挽回了。但是现在你知道了，总是好过不知道的好。