拿着房产证都能做哪些借款？调查完30个案例我有些话不吐不快

上个星期才从杭州回来，在那里有一个案件使我现在都无法入睡。一个做服装批发的老太太，手里有价值三十八万元的房子，竟然也被中介骗去办理了年利率为百分之十八的民间抵押贷款，结果房子差点就没了。问我的是：房产证可以用来申请哪些贷款为什么没有人早一点告诉她呢？这个问题让我听了心里很不舒服。其实这个问题表面上看很简单，但是其中的玄机要比你想像中的要多得多。

房产证可以用来做抵押贷款吗？

很多人的第一句话就是：“我有房产证可以贷款多少？”该问题本身就存在问题。你要分清自己想要走哪一条路，不同的道路差别很大。

再来说一说银行抵押经营贷款的事情。这是目前成本最低的选择，年化率在3%左右，但是需要你拥有营业执照并且已经运营了一年以上。上个月我去采访了一个做餐饮的老张，他的房子评估价值为四百二十万元人民币，最终只批准了二百八十万，并且按照年化百分之三点四五的比例进行分期付款，十年之后一次性还清本金。三年前都不敢想象这个利率，那时候一般都得五点以上。

有人问道：“没有公司的我该怎么办？”

中介存在的理由就是这个样子。他们可以为你“包装”出一家公司，并收取几百元到几千元的服务费用。这件事情可以做吗？我不会去评论，但是你要明白银行并不是傻瓜，查出来了就会被抽贷，到时候后悔也来不及了。

第二种就是抵押消费贷款。没有需要办理营业执照的要求，但是额度受到限制，一般银行最高为一百万元，个别可以达到一百五十万元。比经营贷要高一些，大约在四到六个百分点左右。适用于真正用于消费的人群，例如装修、购买电器、孩子上学等等。

房产证贷款的方式中有哪些陷阱呢？

说到这我就要抱怨了，有的坑是我在现场看到有人掉进去的。

去年十月份的时候，有一个叫做小周的读者找到了我，在某个平台上看到了一条关于“房产证贷款当天放款，不用查征信”的广告信息。因为急需用钱的缘故，并没有过多地去考虑这件事。那么最后的结果是什么呢？房子的评估价格是200万元人民币，但是只给其发放了80万元人民币的贷款，月利率为1.5%，换算成年利率就是18%。更让人头疼的是，在合同中还包含了各种各样的费用：服务费、评估费、公证费等等，把这些加在一起之后，最终拿到手上的只有大约70万元左右。

这就是典型的民间抵押或者说是典当行的方式。速度很快，上午签订合同下午就可以拿到钱。但是付出的成本又是什么呢？非常高。短期周转十来天、半月还可以，但是如果时间太长的话，那么利息就会把人榨干了。

那么银行审批主要依据的是什么呢？

这个问题我已经向某支行信贷部经理询问过了，他当时说：“我们要看三件事情：房子、人和用途。”房子要根据房龄、地段以及产权状况来判断；人要从征信记录、收入情况和负债程度等方面进行考察；用途方面则需要查看合同、发票等文件，并且如果是经营贷款的话还要核实经营场地的情况。

有一个细节大家可能不太清楚，那就是银行对于房产证上记载的房屋年限非常严格。超过二十年的老破小，大部分银行都不愿意接受，或者是成数很低。前段时间我去采访的一个例子是杭州下城的一套1998年建成的房子，评估价值为280万元人民币，但是最终只能拿到140万元人民币，并且只有五成产权。当时的房主要求的是七成首付，但是现在却变成了五成。

在什么样的情况下应该选择哪一种呢？

说点实在的。

如果您的信用记录好，并且有公司可以抵押的话，那么选择银行经营贷款就是最好的选择了。利率较低，期限较长，还款压力较小。但是周期很长，快的话两到三周左右，慢的话一个月以上也是有可能的。

如果没有公司但是资质还可以的话，就可以去申请消费贷款或者是向银行进行消费抵押。虽然利率比较高，但是比较正规和安全。

那么如果征信费了的话又会怎么样呢？

实事求是地说，在这样的情况下选择的空间就会很小。有的小银行或者信托可以做到，但是利率会上升，从8%到12%，不等。民间抵押是最后一种方式，只有在你很肯定自己短期内能够偿还的时候才可以用它来解决资金问题。

给我留下深刻印象的就是老李，他是做建材生意的。他的征信上已经有连续三次逾期记录和累计六次逾期记录了，去银行借钱已经没有可能了，只好找到一家信托公司，年利率为百分之十点五，期限是三年。虽然很贵，但是比民间那些人要好很多。他说过的一句话我一直记在心里：早知今日之结果，何必当初如此胡来？把我的信用给弄坏了，现在想要申请正规贷款都很困难。

一些很容易被人忽视的地方

办理房产证进行抵押贷款的时候，并不是所有的事项都会被中介告知。

第一，评估价格与实际交易价格是有区别的。你认为这栋楼价值五百万，但是银行进行评估的时候可能会得出四百二十万元的价格。各个银行的评定标准也各不相同，大的银行一般比较谨慎，小的银行则比较宽松一些。具体的差距是多少，在不同的城市、不同的小区里都不同，我只是了解长三角地区的情况，并不能随便说出其他地方的数据。

第二、放款的时间和你想象的不同。经营贷的资金并不是直接给到你的，而是打入了上游供应商或第三方公司的账户中。这是监管部门的要求，用来防止资金被非法挪用到股市和房市上。如果没有可靠的第三方账户的话，在那个时候就会很麻烦了。

第三、提前还贷会有违约金。有的银行要求客户在存款满一年之后才可以办理提前支取业务，并且会收取剩余部分本金百分之1到百分之3不等的违约金。签订合同时一定要仔细阅读，以免以后后悔莫及。

有关于房产证贷款的一些常见的错误观念

很多人的想法是只要把房子登记在自己的名字上就可以随意贷款了，并不是这样的。如果是已经结婚的人就要有配偶签字，如果有共同所有人的房子就需要得到共同所有人的同意。见过最荒唐的一起案件就是男方私自拿着房产证去办理抵押手续，在银行来核实的时候被妻子发现，于是就闹起了离婚。

还有人问道：按揭的房子可以再次抵押吗？答案是有的，但是叫做“二抵”。额度等于房子评估价值乘以成数之后再减去你的剩余贷款。比如说房子估价为300万元，打折到七折也就是210万元，而你的房贷还有120万元没有还清的话，那么二抵额度就只有90万元了。利率越高，能够选择的银行就越少。

最后一件事情就是。去年政策一变，经营贷利率就下来很多了，三点多钟到处都能听到。但是从今年起，有的银行已经开始收紧了，特别是对于刚刚注册公司的客户来说，审核也越来越严格。以后会发生什么变化目前还无法预料。

回到开头提到的那个老板娘的事情上。之后我去帮助她联系了一个可以做贷款的人，又重新办理了银行经营贷，年利率为3.65%，把之前的民间借贷全部替换掉。她握住我的手道谢，但是心里并不舒服——假如她从一开始就明白房产证可以用来申请哪些贷款那么为什么会有那么多曲折呢？

房子通常是人们一生中最重要的财产之一，在进行抵押贷款前要多问几个问题、多做些调查研究，不要被“当天放款”、“不用查征信”的宣传所蒙蔽。你的房产证要比你想的更有价值，并且不能贱卖。