公积金贷款月还款降了？别高兴太早，有人反而多掏几十万

上个星期三晚上十点左右的时候，我接到了一位读者打来的电话，他的语气非常着急，就像一只被关在火炉里的小鸡一样。

他看了一下新闻说公积金利率下降了，自己最新的公积金贷款每月要还多少钱金额应该是减少的，但是到了银行一看，下个月要扣除的钱竟然比原来多了十几元。

这件事听起来很荒唐，但是经过我近几年来的调查之后，并不算是什么新奇的事情了。

利率下降了但是月供却增加了？

这里面就包含了很多借款人都不知道的“计算方式”。

公积金贷款每月还款额怎么修改呢？

很多人都有一个错误的认识，认为央行发出一个关于降低利率的通知之后，下个月自己的房贷就会减少。

哪有这么简单？

我去采访了十几座城市公积金管理中心的工作人员，他们的回答都差不多：降息了，但是怎么降、何时降、降多少，里面都有很多玄机。

“重定价日”是很多投资者容易掉进的一个陷阱。

如果你的贷款是在每年的一月一日进行重定价的话，那么即使央行在今年六月宣布了降息政策，在你下一次还款的时候也仍然要按照原来的利率来支付利息。在这六个月的时间差里，你还要按照旧的利率来缴纳费用。

这件事情银行是不会特意打给你电话来通知你的，很多人大概会傻等着月供变少，但是却等来了空欢喜头。

更关键的是，最新的公积金贷款每月要还多少钱按照这样的计算方法，很多人都不明白。

利率降低之后，公积金管理中心就会对你的剩余本金以及剩余还款时间进行重新计算。用“等额本息”的话术来解释的话，就是利率降低了之后，每期的本金所占比例变大了，而利息所占的比例则减小了。

但是出现了新的问题：如果贷款期限变短了，或者是其中包含以前逾期所造成的滞纳金的话，那么月供就会增加而不会减少。

说实话，在我第一次听到这件事情的时候也是愣住了。

后来看了十几份合同条款之后才知道，其实每个月要还的钱，并不是只有利率这个因素决定的。

网上的潜规则

上个月我去南方的一个二三线城市进行调研，并且对一位已经在公积金管理中心任职八年之久的老陈进行了采访。

他说了一件事情给我听，到今天我还记得很清楚。

他说到，每年利率调整之后的第一个月里，就会出现大量的客户打来咨询电话的情况。大约有三成的借款人的还款额与自己所预估的不同。

其中一半是由于“时间差”的原因，另外一半则是因为——月供调整之后产生的“尾差”。

什么意思呢？

利率变化之后，系统就会对你的剩余所有的还款计划进行重新计算。但是这样的计算结果，常常会出现几分到几元不等的小数点后面的“尾巴”。

有些银行会把这部分尾差分摊到以后每个月去计算，而有的银行则是把它加到最后一个月的还款里面去。

因此当你发现月供比预计多了几元钱的时候，并不是因为银行坑人，而是由于“尾差”造成的。

另外一种比较隐秘的情况是。

一些借款人的公积金账户里有余额可以用来偿还贷款，但是他们没有使用这个功能来提前还款。利率调整之后，新的月供金额变了吗？但是冲还贷协议里的金额并没有随之改变。

公积金账户里扣除的钱仍然按照原来的规则来计算，不足的部分要由个人补齐。

上个月发生了一件真实的事件。

一位从事小本经营的读者，在公积金账户上有3万多元存款，并且已经按照每月还款的方式把贷款还清了。利率下降之后，他认为自己的月供变少了一些，所以不需要再拿出多余的钱来偿还了，但是到了第二个月就收到了银行发来的逾期通知。

查询之后发现，冲还贷协议中扣除的金额是以原来的月供为准的，而新的月供虽然降低了，但是公积金账户仍然按照旧的标准来扣款，因此还款银行卡上的余额不够用。

踩到这个坑会怎么样呢？

太冤了。

但是银行并不会主动通知你修改合同，这个事情要你自己去做。

公积金月供调整之后最容易掉进去的三个陷阱

近几年来我收集了数百名借款人的反馈信息，发现对于每月还款额的修改方面，人们遇到的问题都是一样的。

第一种情况就是认为“马上起作用”。

最荒唐的一个例子就是有一位读者在读到有关降息的消息之后立刻来到银行查询自己的房贷月供情况，并且因为没有变化而与工作人员发生了争执。

兄弟，从政策落实到系统升级的过程中有没有什么问题呢？

一般而言，中央银行政策实施之后，各个地区的住房公积金管理中心要花上一到两个月来修改相关的设置。有的地方很快，在当月就可以起作用；而有的地方则比较慢，要等到三个月以后才有效果。

具体的日期各地区不同，我对一些大城市的情况比较了解，但是对于其他的地方就不敢随便说了。

第二条陷阱就是只看利息不考虑时间的问题。

有些人为减轻每月还款的压力而选择延长贷款年限。时间越长，利率下降了但是总的利息支出却增加了。

计算出的结果是：用50万元公积金贷款，如果把利率由原来的3.25%降低到现在的3.1%，并且保持二十年不变的话，那么每月可以节省大约四十几元钱，总的利息就可以少付三千五百元左右。

但是把期限由二十年拉长到二十五年的话，即使利率下降了，总的利息支出也会增加近两万元。

这账你算过吗？

第三种情况就是忘记再签订一份合同。

部分地区公积金贷款利率调整之后要由借款人重新签订借款合同补充协议。不签字的话新的利率就无法实行了。

这件事情大多数借款人都不知道，认为自动就可以调整了。

结果过了两年才知道原来一直都是按照原来的利率还款，多付了很多利息。

找谁说理去？

怎样才能知道自己的月供有没有发生变化呢？

说了很多坑之后，还是要有一些实用的内容。

想确认自己的最新的公积金贷款每月要还多少钱金额不能只听新闻或者猜测。

最可靠的方法就是直接进入当地的公积金中心网站或者手机应用，在上面查找“还贷计划书”。

注意的是要查询“还款计划表”，而不能查询“贷款余额”。

还款计划表上面会有每期的本金和利息以及剩余本金。利率调整之后，该表格就会被自动更新了。

如果发现表格上显示的金额与自己实际被扣除的钱不一样的话，就马上拨打公积金热线询问一下，不要拖延时间。

另外一种情形就是有的银行APP上的月供数额为“预计”，并不是实际扣款金额。

我见过不止一次，在APP上显示下个月要扣2100元，但是实际上只扣了2150元。询问客服，客服表示“系统显示有延迟，以实际扣款为准”。

这样的回答是不是太欺负人了呢？

但是没有办法，人家就是这么规定的。

因此最稳妥的方法就是在还款日之前的一天把信用卡里的余额设置为比预计要多出几十元，以避免因少于几毛钱而产生逾期的情况发生。

不要因为“降息有利”而放松警惕

写作此文并不是要反对什么。

公积金贷款利率降低对于借款人的有利之处是显而易见的。

但是好事不能做不好，要靠你自己的努力去做好。

近几年来，我见到了很多借款人的例子，由于疏忽大意或者自以为是，在贷款的事情上吃了亏。有的人多缴纳了一些不应该缴纳的费用，而有的人则莫名其妙地背上了一个逾期记录。

其实银行以及公积金管理中心是不会为你考虑这些问题的。

他们只负责按照规定扣除费用，并且是否符合规定以及因此而受到损失都是你的事情。

我曾经采访过的老陈说过的一句话给我留下了很深的印象。

他说：“我们的中心一年要处理几百万笔贷款，不能一一通知借款人才去核实金额。”借款人不注意的话，出了问题又能怪谁呢

话糙理不糙。

因此，在你有公积金贷款的时候，或者是你的朋友、家人都有公积金贷款的情况下，请大家互相转告一下：

查询自己每个月需要偿还多少贷款，并且要检查一下是否需要修改冲还贷合同来适应新的还款额度。

把节省下来的钱花在一顿美味佳肴上不是很好吗？