重庆借款还房的事件有哪些？这几种情况最容易翻车

上个星期有一个老顾客很着急地找到我说，在网上搜索的时候发现了一个问题重庆借债买房的事情有哪些看着越来越不安，便问起这件事是不是真的。其实网上的信息良莠不齐，有些甚至是几年前的老黄历，在现在用已经没有用了。做理财规划这么多年了，为客户解决过房产资金问题的不下百次，今天就把这个事情拆开来分析一下。

你提出的问题很大。

首先来说一说大家比较关注的问题，在重庆借款买房的过程中出现最多的情况是哪些

有人说：“老师，我听别人说有人把钱借给银行用来还房贷，但是房子却没了。”这句话听起来很可怕，但是我们要具体情况具体分析。我所遇到的情况大致可以分为以下几种类型：

第一种就是“以贷还贷”。去年有一位从事餐饮行业的客户，在2019年购买了一套住房，每月需要支付8000元左右的贷款。疫情导致收入骤减之后，他只好向网络借贷平台借钱来填补房贷缺口。那么结果是什么呢？网贷利息越滚越大，半年多的时间就欠下了二十几万，最后连房子都出现了断供的情况。也就是拆东墙补西墙，墙都要倒了。

第二种就是“用经营贷款来代替住房按揭贷款”。前几年很流行的一种做法是把经营贷款换成住房按揭贷款。但是其中有很多陷阱，我会在后面进行说明。

第三种就是“用房产做担保来偿还债务”。有的业主由于种种原因欠下了很多债务，就将自己的房子进行抵押以筹集资金。该行为并无不妥之处，但是人们并没有弄明白所签订的是何种合同。

第四种为“转按揭”或者“过桥垫资”。稍微复杂一些的话，就是让中介先把你的房贷还掉，然后再去申请新的贷款。手续费、垫资费、评估费等等各种费用加在一起之后，并不是所有人都能从中受益，反而会亏本。

重庆房屋抵押贷款中存在哪些外行人想不到的问题呢？

这个问题我已经回答了很多次了。其实每次听见别人兴奋地告诉我“我的朋友说抵押贷款很划算”时，我都想给对方浇一盆冷水。

2022年我接到了一个案子，客户的身份是渝北区的一名小学教师。她相信了一个“贷款顾问”的话，把自家的房子做了抵押贷款八十万，说利息比房贷要低一点。最后发现合同上写的并不是银行贷款，而是典当行的钱，表面上看年利率才六厘左右，但是各种手续费和管理费加在一起之后，总的成本已经超过了二十个百分点。到目前为止她仍然在打官司。

这件事情使我很生气。

还有许多陷阱，并不是所有人都能发现的。如下所示：

• 抵押登记费、评估费、公证费等费用过高
• 提前还贷要承担违约金，在一些合同中会有较高的罚息条款
• 续贷的风险就是一年期产品到期之后不能办理
• 短时间内被征信查询很多次的话，之后想要办理其他的贷款就会很难了

我只了解重庆那边的情况，其他的地区可能会有所不同，不能随便乱讲。但是根据我的了解，全国的大体情况都是一样的，就是最近两年监管力度越来越大。

经营贷换成房贷可以省下钱吗？

该问题很好。网上的各种“攻略”漫天飞舞，说得天花乱坠。但是我要说的是：对大多数普通人的来说，这条道路是行不通的。

为什么？

第一点是经营贷款的前提条件是有公司。银行并不是傻子，一个普通上班族忽然去注册一家公司然后来申请经营贷款的话，银行的审批系统一看就知道了。有的中介会说“为你美化”，其实就是造假。去年监管部门对这一块进行严格检查的时候，重庆那边有几个客户被抽贷了，钱要马上还清吗？房子就没有了。

第二点就是经营贷款的时间比较短。房贷可以借30年，但是经营贷款一般是3-5年或者最长不超过10年。计算一下每月要支付多少费用。压力完全是两个级别的。

其次，利率并不是固定的。人们只看到目前较低的利率，并没有考虑到经营贷款会随市场变化而波动。今年为3%，明年的目标则是5%。虽然房贷看上去很高，但是比较稳定。

在网上找不到相关数据，但是可以告诉大家的是，在过去两年里办理经营贷款来替换住房按揭贷款的人当中，有三分之一左右的人都表示后悔。有的是因为续贷没有成功，有的是因为利率上升了，也有的就是简单的计算错误——把各种费用加在一起之后发现并没有节省多少开支。

那么在什么样的情形下，借房子住才是合理的呢？

并不是所有的重庆借款买房的事情都是不可靠的。在某些情形下这是可以实现的。

第一种情形就是手中有套全款的房子，想要把这笔资金用到其他地方去经营或者投资，收益可以抵消掉房贷的成本。即为“稳定的覆盖”，并不是“我认为可以赚钱”。

第二种情形就是原来贷款利率很高，例如几年前办理的一些信用贷款或者消费贷款，年化率在10%到20%之间，现在有条件去申请低利率的抵押贷款来进行替换的话，这也是比较合算的。

第三种情形就是家里发生了一些大事之后需要马上筹集一笔资金的时候，而房产就成了可以迅速变现的一件东西。这个时候不要考虑是否划算，先把眼前的事情解决了再说。

但是无论哪一种情形下，我都有一条不成文的规定要告诉我的客户们：

第一，合同要逐字阅读，如果看不懂的话就不应该签字。不要傻了，销售人员嘴里说得再好听也是没有用的，只有白纸黑字才有效果。

第二、计算出实际的成本。利率是表面的，还存在很多看不见摸不着的成本。

第三点就是给自己的出路。如果继续贷款不成功的话又该怎么办呢？如果收入减少会怎么样呢？不可以过度使用杠杆。

踩到地雷之后怎么办呢？

该话题比较严肃。但是既然你已经开口了，那我也不妨直言不讳。

上个月十一号的时候有一个做建筑材料生意的朋友来找我了，在他的征信里有两笔逾期记录，并不是很多钱，但是这两笔逾期却给他以后的事情带来了麻烦。他曾相信过中介的说法，办理了一笔所谓“低息贷款”的事情，后来才发现是陷阱，想要提前还款时却被要求支付很高的违约费。

那么应该怎样处理呢？

第一点就是保存所有的证据。合同、聊天记录、转账凭证等等都要有。如果有欺诈或者违规的行为的话，就可以向金融监管机构进行投诉，严重的话还可以报警。

第二、征信费已经交了的话就不要随便找人帮忙了。市场上所谓的“征信修复”的广告十之八九都是骗人的。按照规定，征信记录会自动在五年之后被删除掉，所以你所需要做的就是从今天起一直维持着良好的还款习惯。

第二、实在还不了款的话要积极和银行或者贷款公司联系。很多人都会选择逃避，这是最愚蠢的做法。银行也会有坏账的压力，如果你能够主动去协商的话，也许可以达成一个双方都满意的解决方案。

掏心窝子说的话

见过很多人的例子，原来住的房子很好，听了别人的建议之后就去改造了，结果越是改造就越糟糕。对于一般老百姓而言，房子就是最大的财富之一，在涉及到房产方面的经济行为时要格外小心谨慎。

重庆借房子还房子的事情中可以吸取哪些经验教训呢？其实也就是一个道理：不要占小便宜。看上去很划算的方案后面通常都有陷阱。

如果有资金需求的话，一定要到正规的银行去申请贷款，并且按照要求准备好相应的资料，不能想走后门。

捷径走了太多次，总有一天会出问题。