征信黑花了影响卖按揭房吗？别被忽悠了，真相没那么简单

上个冬天的时候，我的发小老张急得像热锅里的蚂蚁一样，在半夜里给我说要卖掉自己的房子。因为生意亏本了，所以信用卡已经逾期好几期了，征信都快被抹黑了。他最害怕的是没有人买他的东西，就会有人来找他说：“征信黑花了会对出售抵押贷款的房子产生什么影响？担心自己的信用记录不好，所以房子不能出售给买家。说实话，这个问题我已经被人问了不下十次了，大多数人都会下意识地回答说，“我的征信出了问题，房子会不会被封掉？”这样的想法是完全错误的。

卖房子和贷款不一样，银行看到的也不一样

以下是一条很扎心的话。人们认为征信是万能的通行证，所以一旦出现不良记录就会寸步难行。但是卖房子这件事情上，逻辑就完全不同了。你出售的是自己的财产，并非向别人借的钱。银行在这个事情中所起的作用也就是一个“收款人”。

我有一个做二手房中介的老朋友老周，在去年的时候就做过一笔交易。房东的征信很差，有三累六、信用卡逾期和网贷违约等十几条不良记录。开始时房东也很害怕，担心卖不出去。那么最后的结果是什么呢？房子还是按照原来的程序来出售，并且正常的进行交易手续。

为什么会出现这种情况呢？卖房的主要条件就是产权明晰，并不是信用好就可以。只要你拥有该房产的所有权，并且没有被法院查封或者抵押给他人（除了银行按揭的部分），那么你就能够自由地处理它。征信不好，会影响到你的“借”钱能力，并不会影响到你“卖”东西的权利。

其实也就是这么回事。银行放款要看你的信用情况，是为了防止你赖账不还。现在你要卖掉房子来还贷款，银行都愿意帮你，怎么会有人阻止你呢？

征信逾期对于出售房屋的影响到底是什么地方

那么征信黑花了之后就没有影响了吗？并不是所有的。影响的是“卖”的过程是否顺畅，并不是“能不能卖”。

我的表弟去年卖房子的时候也遇到过这样的事情。他的征信上有一些逾期记录，并不很严重，但是也很脏。买家看中了房子之后，就是正常的交易过程了。问题是，在解押这一环节上出现了问题，因为表弟的房贷还没有还清，所以要先进行解押再办理过户手续。

一般而言，卖家会用买家支付的第一笔钱来解除抵押，并且也会使用过桥资金。但是我的表弟由于征信的原因，在过桥资金那里被卡住了，利率也比正常的高出了一倍多。这就是征信不好所造成的隐形损失。

还有一种情形就比较棘手了。如果征信已经到了被起诉、被执行的程度，那么房子就会被查封。在这种情况下，房子是无法出售的，并不是由于征信问题，而是因为房子被封存了。这两个概念要分清楚。

被查封的房子怎么处理

如果房子已经抵押给银行了，那么想要卖掉房子的话就必须要先把房子解押。解封的条件就是把欠款还上，并且得到法院下发的解封决定书。相比一般的二手房交易而言要复杂很多，需要考虑的时间以及金钱方面的因素也比较多。我的一个朋友从事不良资产管理的工作，他告诉我这样的房子一般只能打个折才能卖出，因为愿意接手的人很少，而且整个过程又脏又慢。

征信不好出售按揭房屋的整个过程

回归主题。如果您的信用记录不佳但是房产没有被法院查封的话，想要出售带有按揭的房子的话，大致的过程是这样的：

第一种方式就是找到买主并签订合同。征信好与不好在这个环节上并没有什么影响，只要房价合理并且房屋没有问题，买家就不管你的征信怎么样了。

第二步就是解押了。这是整个过程中唯一和征信有关的部分。你还没有还清按揭贷款的话，就要先把钱拿出来还给银行，把房产证“赎回”过来。钱是从哪里来的呢？或者用买方的首付金（前提条件是买方愿意这样做，但是大多数买方都不愿意承担这样的风险），或者是找第三方进行融资。

第三步是办理过户手续。解押之后，房子就变得“干净”了，可以顺利地过户给买家，并且和征信没有任何关系。

第四步就是收房了。完成任务。

从头到尾做完之后你就会发现征信黑花了会对出售抵押贷款的房子产生什么影响该问题答案很明确，即影响不大，主要是解押时寻找资金变得困难且昂贵，并没有改变“能不能卖”的基本问题。

一些容易被人忽视的地方

列举出一些真实的例子来说明，那就是惨痛的教训。

坑之一就是买家因为征信的问题而被压低价格。上个月有一个房东，他的征信不太好，买方知道了之后就拼命压价，并且说，“你的征信有问题，这个房子不好卖，能成交我就已经很不错了。”房东被蒙蔽了，最后以低于市场价格近二十万元的价格出售房屋。这是由于信息不对称造成的损失。

坑二：中介故意夸大事实。一些不可靠的中介机构为了拿到更多的佣金，就会告诉客户征信有问题无法出售房产，并且给客户提供各种“美化”服务，收取高额的服务费。这是没有用处的钱。

坑三：解押的资金没有事先准备好。前面提到的例子就是我的表弟了，因为征信问题所以过桥资金的成本很高，最终计算下来亏了很多。找到一个可以使用的资金来源要比其他任何事情都要重要得多。

另外一件事情要提一下的是。不同的城市政策可能会有所不同，有的地方会对房地产交易进行限制，例如限售期等。我对长三角地区的情况比较了解，对于其他地区的政策你可以直接向当地的房管局咨询，不要轻信那些不专业的中介人员。

到底该不该卖

以上就是所有的流程以及各种各样的陷阱了。很多人都在问征信黑花了会对出售抵押贷款的房子产生什么影响实际上问题的核心就是：我要不要卖掉房子来弥补这个缺口呢？

该问题并没有一个固定的答案，但是有一个评判的标准可供我们去参照。卖掉房子之后剩余的钱能够让你重新开始，并且你还有一些稳定的收入来源的话，那么卖掉房子来还债就是一种止损的方式。反之，如果卖掉房子之后仍然无法偿还债务，或者卖掉房子之后就没有住的地方了，那么这件事就值得再三考虑一下。

我见过很多人因为一时冲动就把房子卖掉，但是债务的问题没有解决，反而又增加了一个住房的问题。在这种情形下，征信是否为黑就变得无关紧要了。

另外一点就是征信被拉黑，并不代表整个世界都要灭亡。逾期记录会保存五年，在五年之后就会自动删除。这段时间里可以做任何事情，不要把这件事情影响到你的生活。

老张之后把房子卖掉，并且还清了所有的债务，目前住在出租房里，生活压力也减轻了不少。他早就料到会这样顺利，所以当初的时候就不会那么焦虑不安地失眠了。其实大多数时候使我们害怕的是不确定性和未知性，并非事件本身。