征信花了还能申请房贷吗？一个踩过坑的过来人告诉你真相

2019年的时候，在售楼处门口拿着购房合同的时候，汗水从后背流下来。销售顾问刚刚告诉我说我的房贷申请被拒绝了，原因是征信“查询次数太多”。此时我心里只有一个想法：糟了，五万元定金就泡汤了。后来我才明白，在这个行业里把这件事情叫做“征信花”，但是那时候我不知道这个名词的意思，只知道为了周转生意，在手机上点了无数个网贷额度，并且想，“看能不能批到多少？”于是每一条点击都会成为征信报告中的一条“贷款审批”查询记录。

如果你正在电脑上搜索这个问题的话——征信有瑕疵还可以申请住房贷款吗？不要着急，把手机放下来，不要再点击上面那些“测试你有多少贷款”的链接了。花费了三年的时间才把我的征信给恢复过来，并且还和银行的客户经理喝过很多次茶，在里面各种各样的门路都摸得差不多了。其实这件事情并没有你想象中的那么糟糕，但是也不会像网络上一些中介机构所说的那样容易解决——所谓的“洗白征信”。

那么首先要弄明白的是，“花”和“黑”的区别是什么？

很多人的问题就是问自己，如果自己的征信出了问题的话还可以继续申请贷款吗？我会问他们一个问题：“你有过逾期的情况吗？”

这两者之间有很大的不同。简单来说，“征信花”一般指的就是查询次数多、账户数量多，并且没有严重的逾期情况或者只有轻微的逾期；而“征信黑”则是指出现过连续三个月以上的逾期或者是累计达到六次以上的逾期——也就是所谓的“连三累六”，基本上就是被判了死罪。

我有一个做餐饮的老朋友老张，在去年这个时候也是一筹莫展。他的征信上有18个没有结清的网贷账号，都是几百到几千的小额贷款，加在一起只有三万多元。但是他从不拖欠任何一笔账单，每个月都会准时还款。在这种情况下，他还问我能不能办理按揭贷款吗？我可以做到，但是有一定的条件。

第一种错误的认识就是认为只有没有逾期才会影响到个人的信用状况。实际上银行查看你的征信报告，并不是只看你还款是否按时、有没有逾期等信息，还会根据你的“缺不缺钱”来判断。那么一个人隔三岔五地去申请网贷，每次都会产生一条查询记录的话，银行的风险控制系统又会怎样呢？这个人的经济情况应该已经到了无法继续下去的地步了吧？

“花”与“黑”之间没有关系。如果变黑的话，我的文章就帮不到你了，只能耐心等待五年；但是如果你愿意花费金钱的话，我们还是有办法的。

银行审批房贷的时候会考虑哪些因素呢？

之前我和支行信贷经理老陈谈过这件事，他向我透露了一些信息。他说该行有一条不成文的规定，在审核个人信用的时候会着重考察三个方面的情况：逾期次数、负债比例以及被查询次数。

逾期的情况属于硬性规定，不能商量。负债率如果每月还款额大于等于月收入的五成的话就是很危险的了。关于查询记录这一项，则很少有人知道，银行通常只会查看你最近六个月内的交易情况。

是的，并不是开玩笑，最近几个月的情况就是这样。

老陈原来这样说的：“一个人半年前经常查询征信记录，那么那时候他大概是因为缺少资金而这样做，但是只要这半年内不再有新的查询出现的话，我们就通常会认为他的财务状况已经稳定下来。”

这样的信息可以吗？网上的“养征信要两年”的说法大都是没有实际操作过的。但是各个城市的标准不一样，有的银行的要求更高一些。

征信查询次数过多怎么办？

回到我自己所遇到的事情上。在上次被拒绝贷款之后，我做的一件最正确的决定就是止损。

当时我的征信报告显示，在过去的三个月里出现了11次被各种网贷公司查询的情况。那时我还很天真，认为点击一下看下额度就算没有查询过，没想到人家那是“贷款审批”的查询，点一次就记一次。

补救的方法说来容易，但是要做出来就需要有定力了：第一，把所有的小额网贷都还清，并且可以把那些不能销户的也一起销掉；第二，在接下来的三个月里不要再去申请新的信贷产品，比如信用卡等；第三点就是如果你已经结婚的话，可以用配偶的名字去申请房贷，前提条件是对方的征信状况要好。

当时我足足等待了五个月的时间，并且在这段时间里没有用完过任何一张信用卡，额度的使用率也一直保持在百分之三十以内。到了2019年年底再次提交申请时，我的查询记录一栏已经很干净了，最后建设银行给我批下来了，利率还有九折优惠——那时候还没有LPR改革之前打九折是很正常的，现在想想还能打九折吗？一点希望也没有。

征信花的是申请房贷的实际操作建议

如果你目前正打算买房子，并且你的征信状况不是很好，那么这里有一些具体的意见可以供你参考。不要觉得我说得太多，这些都是用钱买的教训。

第一点就是把征信报告打印出来看一下。现在的手机可以查看简版了，但是建议到人行或者授权网点打印一份详细版来核对一下自己是否有查询记录。如果最近两个多月内出现了四次以上的情况的话，那么就不要急于提交申请了，先修养一下再说。

第二条选择正确的银行。这件事情并不是所有人都知道的，各个银行对于征信的态度也各不相同。国有大行比较保守，股份制银行、城商行则比较灵活。我的一个客户的去年办理了房贷业务，但是因为征信问题被四大行全部拒绝了，后来才找到一家城商行，并且贷款条件稍微苛刻一点，但是还是被批准了。不过要看当地的实际情况来定，不能保证哪一家就一定能通过。

第三条，如果有太多的网贷账号的话，就先把它们全部还清并注销。银行发现你的征信上有许多没有还清的账单时，就会认为你会突然出现债务危机。把所有的杂七杂八的账户都清理掉，负债率降低之后通过率也会提高很多。

第四条准备好了要回答的问题和资料。如果有大量的查询记录，并且有合理的理由的话，就可以写出情况说明了。比如说你做的是生意，经常需要资金周转的话，那么就可以提供营业执照、流水之类的证明文件来表明这些查询属于正常的经营活动所必需，并不是因为“没钱”才去查的。

很容易被人忽视的一个地方

说到这里的时候，我想到一件事情。人们认为只要把网贷还清就可以高枕无忧了，但是还有个坑叫“账户状态”。

有的网贷平台，在你还清借款后，账户仍然会显示为“正常”或“未销户”。在银行审核时，这些账户的额度都会被计算到你的潜在负债当中去。因此，在还清款项之后要打给客服要求注销账户，或者是把账户的状态改成“已结清”。

我的表弟去年买房子的时候也中招了。他已经把花呗和借呗全部还完了，但是账户没有关闭，在银行审批时认为他还剩下十几万元的授信额度可以使用，于是他就被要求先把这些账户注销掉才能获得贷款批准。折腾了一个多月的时间，差一点就影响到了过户。

“征信修复”有没有什么效果呢？

我在这里要提一下的是。在网上声称可以“洗白征信”、“修复征信”的很多都是诈骗分子。

征信记录是由中国人民银行征信中心来管理的，并且没有任何一个机构或者个人可以擅自更改它。中介所说的“修复”，其实就是通过异议申诉的方式来给银行找借口取消逾期记录。但是这条道路只适合于“非恶意逾期”的情况，例如银行系统出现故障、个人信息被他人盗用等等。你借的钱不按期归还的话，想要用钱来化解灾祸吗？不可以胡思乱想。

我有一个朋友花8000元请了中介来“修”一下自己的征信记录，但是中介只给对方打了通电话进行申诉，并且马上就被银行拒绝了。八千元打水漂了，但是征信依然如故。

所以，征信有瑕疵还可以申请住房贷款吗？答案是可以，但是有一定的条件、一定的办法，并且不能走捷径。

最后一件事情就是。上个月我把我的朋友的信用报告给他看了一下，结果发现他在过去六个月里没有进行过任何贷款申请，这让我很吃惊，并且问他是如何做到这一点的。从上次被拒绝贷款以后他就把所有的借贷软件都卸载掉了，只剩下两张信用卡，在可以刷卡的地方就刷一下，实在没钱的时候就不买了。

这个小伙子之后的房贷申请也十分顺利，并且利率也是当地的最低档次。

其实银行并不是慈善机构，但是也不至于刁难人。就是想知道一个问题：你能不能按时把钱还给我呢？

你把征信搞坏了就是告诉银行：我现在很缺钱。

想要得到银行的信任，就必须做出实际行动来表明：我目前不需要钱，将来也不会随便借债。

这件事情没有人可以代替你去做。