房产抵押和借款哪个划算？12年老中介掏心窝子说实话

上星期有一位老顾客来到店里，一进店门就把桌子拍了一下：“老张啊，我家的房子已经抵押出去三年了，现在想想觉得受骗了。”问我为什么这样回答他，因为之前为了方便选择了信用贷款，并没有进行房产抵押，所以多出了十几万元的利息。这种事情我已经见过很多次了，每年都有二十多个到三十个左右的客户因此而失败。也就是说房产抵押贷款与借贷相比哪一个更合算这并不是随便就能决定的事情，要根据实际情况来定，使用多长时间，可以接受什么样的费用。

我从事这个行业已经有十二年的历史了，所签署的合同数以千计，见过很多因为选择不当而损失惨重的人。把这件事情拆开来好好地分析一下，不能含糊其辞。

房产抵押贷款——有钱又有好处，但是有门槛

再来说一下房产抵押的事情。它的最大优点就是利率低，在目前大多数银行可以做到年化3.5%-4.5%左右，有的地方银行为了争夺客户还会进一步降低。去年我做过一笔业务，客户的房子位于二三线城市，市场价值为300万元人民币，通过抵押贷款的方式获得了180万元的资金，年利率是3.65%，期限为五年，并且每月还款的压力很小。

但是出现了问题，不是每个人都可以办理的。

银行对于房产抵押的要求很严格。房龄大于25年以上的房子，大部分银行都会拒绝；而位置偏远的房子，则会把评估价格压得很低；至于小产权房和安置房之类的，则完全没有可能了。另外抵押贷款的手续比较繁琐，从申请到放款最快也要两周时间，最慢则需要一个月才能拿到款项，急需用钱的人根本来不及等待。

另外一件事情也要说明白了，抵押贷款大多数是以经营贷或者消费贷的形式存在的，银行要求你出具用途证明。有人说我是周转一下而已，不好意思啊，银行不会认可这样的说法。要有营业执照、购销合同等文件，但是有些人的手里没有这些东西。

快捷但是很昂贵的借贷方式

信用卡借款就容易很多了。身份证、银行卡、手机号码等信息，在一些银行还会要求提供社保和公积金的相关证明，然后在网上进行操作就可以把钱转到账户里去了。速度快的话当天就可以放款，慢的话两天左右也能搞定。

但是付出的成本又是什么呢？利率。

目前市场上信用借款的年化利率最低为7%-8%，最高可达18%-20%。有人说不对呀，在广告里明明写的是日息万分之三嘛！你来计算一下，万分之三是多少呢？这是名义利率，而实际利率可能会更高一些。

用户我的一个做小本生意的朋友去年急需资金周转，向银行申请了30万元的信用贷款，年利率为15%。之后他就和我算账，只为了利息就要拿出将近九万元来。如果他把房子作为抵押的话，同样是三十万，两年的利息最多也就两万多。进去之后再出来的话就会相差6-7万元。

房产抵押贷款与借贷相比哪一个更合算呢？看看这三个方面

这件事情并没有一个固定的答案，但是可以用来做判断的标准。

第一是看金额。要的钱不多，二十几万之内的话，用信用贷款会比较容易一些，去抵押也不值得。但是如果你要的金额比较大，比如五十万元以上的时候，那么抵押贷款的优势就会显现出来。一年节省两三千元的利息，三年下来就有六七万元了，可以用来买车了。

第二就是看时间了。短期周转的话，三个月或者半年之内就可以还清的，信用借款也可以，但是价格高一些就高一些吧，主要是为了快速解决资金问题。但是如果你把钱存的时间很长，比如一年、两年、三年或者五年以上的话，那么就需要考虑一下抵押贷款了。时间越长，利差也就越大。

第三看你的条件怎么样。房子的位置很好，房龄也很新，并且还有营业执照可以用来做抵押贷款。但是如果房子不好或者征信上存在逾期记录、负债比较高的话，那么抵押贷款就很难通过审批了，或者是额度和利率都不太理想。在这种情形下，选择信用借款就是一种不得已的办法了。

抵押贷款利率较低的原因

爆出一条行业内的消息。

很多人的想法是抵押贷款利率低是因为银行良心发现了，实际上并不是这样。银行很聪明，抵押贷款的利息很低是因为有房子作为担保，可以逃跑的人却不能带走房子。不还的话，银行就会把房子拍下来卖掉，基本上是不会亏本的。

为什么信用借款会比较昂贵呢？由于银行所承担的风险比较大。如果你跑了的话，银行又该向谁要钱呢？因此利息高的就是对风险的一种衡量。

另外一件事情是很少有人知道的。每年年初的时候，各个银行都会下达放贷的任务指标，在这个时候去申请抵押贷款的话，通过的可能性会大一些，并且还可以和银行协商一下利率问题。去年有一个客户的征信上有很小的问题，一般情况下会被拒绝。让其在1月时提出申请，但是某家城商行却批准了他的请求，并且利率也比平常降低了0.2个百分点。这件事情在网上查不到，但是它是存在的。

两种方法都有自己的问题

抵押贷款的陷阱主要有两点。

中介费是另外一种方式。有的黑中介收取服务费高达3%-5%，甚至更多。一百万元的贷款，只为了支付中介费而花费三四万元，这是为什么呢？一般而言，中介费在1-2个百分点之间就已经很可观了，如果超出这个范围的话就需要好好考虑一下了。

第二个陷阱就是续贷。抵押贷款一般是1年或者3年的期限，在到期的时候需要归还本金。有的人到时候没有钱，只好借过桥资金，费用非常高昂。曾经有个人为了过桥花费了十几万元，但是节省下来的利息却只有这么多。这件事情应该早做打算，不能到了最后再想办法。

信用卡借款的风险更大一些。

有的平台采用的是等额本息的方式进行还款，但是他们在宣传时只提到总的利息数额，并没有告诉用户真实的年化利率是多少。还有一种是砍头息，借了十万元只能拿到八万元，利息按照十万元来计算，这样就会陷入无法自拔的境地。

怎样来判定自己的喜好是什么呢？

给一个简单的标准。金额大于五十万元并且使用期限超过一年，并且拥有房产并且满足银行的要求的话，就优先选择抵押贷款。金额不大、时间不长、或者是房子条件一般的，那么用信用借款会比较实际一些。

另外一种情形是做贸易的人，经常要进行资金周转。抵押贷款比较适合你，因为利率低代表你的融资成本也低，从而可以提高盈利空间。做买卖的人明白，如果资金成本相差一点的话，那么一年之后就会有实实在在的钱了。

几个真实的案例

说实话，在过去的十二年里我见过很多事例，有的是正确的选择，也有的是错误的选择。

去年有一个做餐饮行业的客户，在疫情期间生意很糟糕，急需五百万用来周转。他当时拥有两处房产可以作为抵押物。但是他嫌麻烦、图方便办理了信用贷款，年利率为12%。但是生意一直没有好转，两年下来只赚到12万元的利息。最后实在坚持不下去了，只好用房子作担保来偿还贷款，并且把所有的信用卡欠款都结清了。如果早知道这样的话的话，那么一开始就应该进行抵押，白白损失了十几万元。

也存在相反的情况。上一年有一个客户急需资金为家中老人治病，但是只有一百二十万元的需求。本打算把房子做抵押来贷款的，但是我劝他不要这么做。20万元的贷款，经过抵押之后一个月才拿到手。多出一些利息，但是事情已经办好啦，这才叫正经事。

说到这儿我就想起来，各个城市的政策都不一样，我所说的主要是我们这里的情况。有的地方银行政策宽松一些，有的地方则比较严格，具体情况要根据你所在的地方来判断。不能一概而论，只能给你一个大概的方向。

最后说点实在的

只考虑利息是不够的，还要考虑到总的花费。抵押贷款除了要支付评估费和抵押登记费之外，有的银行还会收取提前还贷违约金，这些都是需要计算在内的。虽然名义上没有这些费用，但是利率很高，所以总的成本会更高一些。

另外一点就是不要因为节省利息而去勉强满足抵押贷款的要求。曾经有个人为了办理经营贷款而特意成立了一家公司，但是这家公司并没有进行任何实质性的经营活动，银行调查之后发现真相，并且拒绝了该笔贷款申请，同时对他的征信造成了不良影响。这都是自己找来的麻烦。

如果你还不能确定的话，可以找一个值得信赖的中介来咨询一下。指的是可靠的，并且不会收取五六个点的服务费用。实在不行的话，也可以去几家银行问一问，现在的银行客户经理都很热心的，因为他们也有放贷的任务。

总而言之，贷款这件事上并没有什么绝对划算的选择，只存在合适不合适的问题。把你的状况理清之后，按照我刚才提到的几点来判断的话，应该可以心中有数了吧。