房产抵押借款要交哪些税？老张差点多掏十几万的真实教训

2022年的冬天，在北京市朝阳区的一家咖啡店里遇到了老张。那时他已经办理好了房产抵押手续，整个人都好像被霜打了似的。坐下来就开始向我诉苦：“要是早知道会这样麻烦的话，当初我就不会为了节省几千元而找中介。”老张做了十几年的建材生意，去年因为资金链出现问题需要筹集200万元来周转。想到自己名下的房子可以作抵押申请一笔贷款，于是便去了银行。到银行询问之后才知道，这属于经营贷款，并且要按照抵押经营贷款的程序来进行。老张当时就很迷茫——房产抵押贷款需要缴纳哪些税费？这件事情他是从不考虑的。

说实话，我采访了几十位借款人的故事，其中像老张这样的两眼一抹黑的情况很多。大家都认为把房子抵押给银行就可以拿到钱了，但是后面却有一大堆税款等着你去交。

抵押经营贷款、消费贷款的税收是不一样的

老张遇到的第一个问题是，他根本没有弄明白自己想要办理的是什么类型的贷款。银行问他说：“你借的钱是用来干什么的？”老张直言不讳地说，做买卖就是为了周转资金。客户经理说那就是走经营贷了，利率很低，三点几。老张一听利率低就眼睛发亮了。

问题来了。

经营贷要具备营业执照并且有一定的经营时间。老张的执照是通过一些非法手段获得的，花费了八千元。再加上后面的评估费、公证费、抵押登记费等等各种费用加在一起差不多两万元左右。老张当时有些不太高兴，但是考虑到利率比较低，所以还是忍了下来。

后来我把账给他算了一下，如果是用消费贷款的话，虽然利息比较高一些，但是不用办营业执照了，可以节省一笔不小的费用。老张听了之后拍着大腿说：“早知道就好了。”我说大哥，你那时候也没有询问吧。

有一个很少有人知道的秘密就是：银行客户的经理们都有业绩的压力，经营贷款的额度大、期限长，对他们的考核更有好处。因此有的经理就会倾向于推荐经营贷，即使你是更适配于消费贷的人。这句话出自北京某股份制银行的一位客户经理，在他和我说的时候说：“我们也很难过，任务压力很大。”

房产抵押贷款要缴纳的税金，这方面的账务一定要弄明白

说回正题，房产抵押贷款需要缴纳哪些税费？分而述之。

第一项就是评估费。银行不会相信你所说的房子值多少钱，要找第三方评估公司来作价。一般情况下，该费用为评估价值的千分之一至千分之三之间，不同地区有所差异。老张四百万元的房子，评估费花了六千元多一点。说实话，在北京这样的地方算是中等偏上的价格了，有的小银行会给你打个折，但是你要清楚地知道是可以商量的。

第二项就是抵押登记费了。各地的标准不一样，有的地方几十元，有的地方上百元。北京市住宅类的价格为每平方米八百元，而商业用房则要高得多。老张当时认为这笔钱要交到房管局去，但是后来知道有些银行也可以代收，不用自己跑了。

第三种是公证费。并不是所有的银行都需要进行公证，但是有的银行却需要。老张所办理的这家银行要进行借款公证，并且花费了大约一千多元。公证这件事在法律上并不是必须做的，但是银行表示不经过公证的话，审批可能会被拒绝。也就是说银行想要增加一个保障措施，由借款人来承担费用。

第四种就是印花税了。借款合同上约定的万分之零点五，虽然不多，但是200万元的大额合同也要缴纳一百元。这道税收是逃不了的，因为这是国家规定要征收的。

另外一块容易被人忽视的就是营业执照相关的费用。如果要走经营贷的话，没有营业执照就要去办理一个。自己去工商局办理不需要花钱，但是很多人都觉得麻烦就找代办人，市场价格从几百元到几千元不等。老张的八千元是被骗来的，正常的代办只需要一千二百元左右就可以解决。

我曾经采访过深圳的一个贷款中介老陈，他说行业里有个秘密：有的中介为了提高自己的佣金比例，会把评估费用抬得很高，比如说真实的评估公司只收取三千元，但是中介却告诉客户六千元，两者之间的差额就是中介赚取的部分。这样的事情很难去调查清楚，借款人的市场价格也不清楚。

可以节约开支的一些做法

说了很多坑之后，还是要提供一些有用的建议。

第一，评估费用可以协商。不要傻等着别人给你要什么就给你什么。我知道一个做餐饮的刘姐，在广州的时候办理过抵押贷款，评估公司的报价是五千元，但是她只给了两千八百元。对方迟疑了一会儿之后，最终还是答应了下来。刘姐说：“做生意这么久了，都不知道价钱还可以商量。”

第二、各个银行之间的收费标准差别很大。国有大行比较正规，应该收取哪些费用都有明确规定。小银行灵活性比较大，有时为了争抢客户会减免一些费用。但是小银行的利率可能会高一些，你自己要衡量一下。不同的城市情况不一样，我对北京、深圳的情况比较了解，在别的地方就不敢随便说了。

第三，能够自行办理的事项最好还是自己去办。代办虽然方便，但是每一项都需要额外收费。老张的营业执照代办费用是八千元，而他本人亲自到工商局只需要半天的时间，并且不收取任何费用。

第四，在签订合同时要把所有的费用都罗列出来，并且要银行或者中介一一填写清楚。我的一位律师朋友曾经告诉我一种方法，在合同中写上“除了上面提到的费用之外没有其他的任何费用”，那么之后再出现新的费用时就可以用这份合同来投诉了。

不要被“低利率”所欺骗

老张最后和我说：“只顾着看利息了，但是各种杂七杂八的费用加在一起也很多。”

他所借到的200万元贷款年利率为3.85%，看上去不错。但是前期的各种费用加在一起差不多有三万元左右，也就是第一年利息多了很多。再加上他为了办理营业执照而花费的八千元的话，那么实际的成本就远远高于账面上的利息了。

记者曾经采访过一位在银行工作了10多年的风险控制主管，他提到很多借款人都只关心利息而不考虑整体费用。银行在宣传时也会用低利率来吸引客户，但是关于各种手续费、评估费、公证费等，则是用很小的文字一笔带过，并且根本不会提及。

另外一件事情要注意的是：房产抵押贷款需要缴纳哪些税费以及和抵押次数有关吗？如果是第二次抵押的话，有的银行还会要求进行重新评估，并且还要再支付一次费用。去年我去采访了一个做外贸的小老板，他的房子已经被抵押过了，想要做二次抵押，但是评估费和公证费又要再来一轮了，前后一共花费了几万元。

说到这里的时候，我想到一个例子。温州有一个做服装加工业务的老板林总，在2019年申请抵押贷款时，中介告诉他“包通过、包快速、费用全部承担”，并收取了两万元的服务费。结果办理了一半之后又出现了评估费、公证费和保险费等费用问题，林总的意愿是不再继续下去了，但是中介却表示定金不予退还。林总只好硬着头皮把事情给办完了，前后一共花费了将近四万元。这件事到现在他还骂娘呢。

最后说点实在的

房产抵押贷款的税费问题，既可以说很复杂也可以说是简单的。就是一句话：在签订合同时要把每项费用都弄清楚，并且要写得明明白白。不要觉得不好意思开口，现在这个时代谁的钱也不是随便能来的。

老张之后告诉我，他所受的教训是用三万元买的，在遇到任何事情的时候都会提起这件事，并把它当作自己的经验教训。问起如果重新选择的话又该如何做时，他说：“先到两个银行去咨询一下，把收费明细拿来比较一下，然后再决定是否需要请个中间人。”

如果你正打算办理房产抵押的话，可以先把需要解决的问题列出来：评估费用大约是多少？是否要缴纳公证费？营业执照如何办理？中介费是怎么收取的？把上面提到的问题搞清楚之后再去行动，就可以避免很多不必要的麻烦了。