专门借款包括哪些条件？银行内部人告诉你审批的真正门槛

每天坐在柜台后面，就可以看见那些满脸汗水、急急忙忙地来询问贷款业务的人。他们的问题五花八门，但是现在被问得最多的是专门借款满足什么条件。其实这个问题我是无法在柜台前三言两语地解释清楚的，所以干脆把要说的话都写下来了，在银行里我不方便说的话，但是你们有权利了解。

直接回答就是：专门借款的条件只有三点，即用途合法、还款有保障、抵押手续齐全。听起来很容易是吗？但是每一处都藏有陷阱，并且这些陷阱的深度各不相同。

把专门借款条件分成三个主要部分来解释

去年有一个做餐饮的老张来到我们的支行申请一笔专门贷款，说是用来装修店面用的。材料上写的是“经营周转”，金额为八十万。从这个单子来看，我认为它是有问题的。那么是什么原因呢？专门借款的目的要十分清楚，而“经营周转”四个字，在我们的审批系统中则代表一种含糊不清的意思。

老张把“店面装修、设备购置”改成“店面装修、设备采购”，并且加上了装修合同以及设备报价单之后，这个订单就通过了。也就是说，在专门借款的条件下最容易被堵住的就是用途这一条了，我们要让对方看到这笔钱到底用到了哪里去，并不是一笔糊涂账。

其实大部分客户并不清楚专门借款与普通的流动资金贷款有什么不同。专门借款是具有明确用途的，款项到账后我们会进行受托支付，把钱直接打到装修公司的账户或者是设备供应商的账户上，并不会让你的钱在你的账户里停留。

还款的资金从哪里来呢？有办法了

说到还款的资金来源，那就更有趣了。见过很多客户拿着一份收入证明就来办理业务的人，认为这份收入证明就是还款依据。不要那么天真了，我们所看到的就是流水，并不是有一张盖着公章的纸。

去年有一个客户的收入证明上写的是每月三千元，但是银行流水显示他每个月固定的工资只有八千元，其他的都是现金存进去的。这样的流水被我们称为“可疑流水”，审批系统会自动发出警报。专门借款条件中对于还款来源的要求是稳定的、可以核实的、有规律的，而现金存款的钱我们不敢承认，不知道是不是用来凑数的？

还有一种很烦人的情形就是一些客户收入具有季节性特点，例如从事农产品批发业务的人，在半年内不开张，在开张的时候吃半年。我们认可这样的还款来源，但是要提供至少两年的流水证明其规律性，并且放款金额会有折扣，并不是按照你的峰值收入来审批的。

到现在我还记得一个做水果批发的客户，在旺季的时候一个月流水能达到两百万，而到了淡季就基本没有收入了。他向银行申请了150万元的专项贷款，但是最终只批准了其中的80万元，并且给出的理由是还款的资金不稳。他说我们不懂行情，但是审批的标准就是如此，我也无能为力。

银行内部是不会告诉你流水认定的标准的

这是今天不应该说的话中的一条。我们认为有效的流水，并不是以进账总金额来判断的，而是要看“有效沉淀”。是什么意思呢？你每月收入为十万，当天就把九万转出去了，在我们看来这样的流水只有一万元的有效性。而如果你每个月有五万元的收入并且在账面上滞留了三天以上的话，那么你的有效流水就会被认定为三到四万元左右。

因此专门借款条件中所说的“还款能力充足”，并不是指你挣了多少钱，而是看你能不能把钱留着不花掉。该标准在网上找不到，在银行里也说不出口来，但是审批系统的运行却是这样的。

担保条款中的一些隐含条件

在专门借款条件中，担保措施是很容易使客户陷入困境的地方。人们往往认为有了抵押品就可以高枕无忧了，但是实际上抵押品的标准要比我们想象中的严格很多。

上个月十一的时候有一个做建筑材料生意的人拿着一套房产来做担保来贷款。房产评估值为280万元，他认为可以贷到200多万元。经过现场核实之后得知该房屋属于划拨性质的土地上所建的房改房，并且没有缴纳土地出让金，所以评估价格被打了六折，最终确定的价值为168万元。按照七成的抵押率计算的话，最多只能借到一百一十七万元。

该客户的反应很快，他说其他银行给出的价格是300万元。我不好直接说出来，但是各个银行对于抵押物的认可程度是不一样的，我们支行对于划拨的土地上的房子是比较慎重的。专门借款条件中关于担保的要求，在各家银行执行的时候会有差别，这一点你要事先了解清楚。

还有一种比较荒唐的情况就是客户提供的抵押物产权不明晰。比如说房产证上的名字是夫妻双方的名字，但是只有一方去签字。这就是所谓的“共有人缺位”，抵押也就无法进行了。专门借款审批到这个地步就被退回了，完全是浪费时间的行为。

专门借款审批条件中容易忽略的地方

除了前面提到的三大部分之外，还有许多细节上的要求并不是所有人都知道的。比如说征信查询次数的问题，我已经见过很多次有人掉进去这个坑了。

有一个客户的征信报告显示，在最近三个月内被查询了12次。他不知道是怎么回事，但是经过仔细查找之后发现，原来自己在网上的时候点开了七八个网贷平台的“测额度”功能，每次点击都会产生一次查询记录。专门借款条件中对于查询次数有着严格的限制，我行近两个月内不能超过四次，一旦达到就会被系统自动拒绝，并且无法通过人工来改变。

还有一项大家认为不太重要的但是很重要的东西就是经营实体存续的时间。如果专门借款是用于生产经营的话，则需要营业执照注册满一年，并且实际经营也达到一年的要求。新成立的公司去申请专项借款是没有希望的。该条件在不同的银行之间可能会有所不同，我只是了解本地区的状况，在其他地方就无法随便说了。

另外一件事情也要提一提。专门借款条件中所提到的“负债率”这一项，并不是所有人都能正确理解的。我们要看的是你的月供占收入的比例，而不是你欠了多少钱。一般情况下，该比率不应大于百分之五十，有的银行可以放宽至百分之六十，但是超过这条红线之后，专门借款审批基本上就会被搁置起来。

一些常见的错误观念被纠正

很多人的理解中，专门借款条件就只包括对抵押品以及收入进行审核，实际上还存在一个叫做“借款用途合理性的”问题。是什么意思呢？所要贷款的数量应该与企业的经营规模相适应。

去年遇到的一个小超市老板，年销售额只有几十万元人民币，向银行申请了200万元专项贷款来扩大业务。这就不合理了，我们的审批原则就是：你借钱要在自己的可控范围之内，如果借多了还不起怎么办？最后批准了五百万给他，但是他并不高兴，认为我们瞧不起他。但是专门借款的条件就是如此，风险管理排在第一位。

另外一个错误的观点就是关于利率的问题了。人们认为专门借款的利率要比普通的贷款低一些，但是并不一定如此。专门借款的利率由你自身的综合情况来决定，如果抵押品充足、还款有保障、用途明确的话，那么就可以把利率压下来。所有的条件都很一般，所以利率肯定会提高。

总而言之，专门借款要满足什么条件才算是明明白白地借到的钱呢？主要看两点：一是用途是否清楚；二是能不能承担得起这个费用；三是有没有相应的保障措施。

如果你最近要申请一笔专项贷款的话，我可以给你一些实用的建议：第一，提前六个月把流水养起来，在账面上留出一些时间；第二，不要随意去查征信报告，以免被系统判定为高风险用户；第三，准备好各种用途证明文件，包括合同、报价单以及付款计划等；第四，抵押物要事先确定好产权及性质，并且不能在审核过程中出现任何问题。

以上就是这几年来我看到很多客户上当受骗之后得出的一些经验之谈，信不信由你，但是我要说的话都已经说了。