别被忽悠了，真正的房贷下款快的最新口子根本不在广告里

上个星期三凌晨2点的时候，在仓库里面进行年终盘点的时候，我的手机忽然震动了起来。老张是做餐饮行业的，他发来一条信息：“兄弟，求救，房东忽然要提高房租了，如果不交的话就会被赶出去，我现在需要一笔钱来周转。”

我知道老张的情况很严重。这两年实体店很难做，为了保持现金流，他用信用卡透支得很厉害，征信上留下的痕迹就像调色板一样多。问我要不要有那样的最新的可以用来申请贷款的房子最好是不需要查看流水就可以在三天之内就收到钱的那种。看到这条信息我就叹了口气了，在这个时候找所谓的“口子”，基本上就是在对着枪口撞。市场上打着“秒批”、“无视征信”的旗号到处做广告的十个人里有九个都是陷阱，剩下的一个才是高利贷。我做小本生意已经八年的光景了，为了周转资金曾经踏遍千山万水去寻找各种各样的坑，并且见过无数银行客户经理难堪的表情。其实真正能够快速放款的方法，并不是从网上搜索到的，而是要靠自己去“跑”。

为什么你会找到很多可以快速贷款的地方，但是这些地方都不可靠

很多和老张一样的人，在急需用钱的时候就会在网上胡乱搜索信息，见到中介发布的软文就认为找到了救命稻草。上一次也是这样差点相信了。当时为了扩大一个新的店面，资金缺口大约有五百万的样子，在网上看到了一家声称是“银行内部渠道”的中介机构，广告声势浩大，说什么“房贷下款快的新口子”，当天申请当天放款。我去询问时，对方却要收取两成的“渠道费”并且要求先付五千块作为“资料包装费”。

当时我就留了一个心眼，问是否可以先签订合同后付款，但是对方马上变了脸色，说我不懂行情。之后我去向在银行工作的好友打听了一下情况，并没有发现任何内部途径存在，这只是一个二道贩子，在我这里碰运气的人，如果成功了就会收取费用，否则就把责任推到我身上来，因为我的资质不够好，所以那五千块钱的包装费就成了他们唯一的收入来源。其实就是一种割韭菜的行为。在网上疯传的各种所谓的“口子”，其实都是过时的老政策或者是中介机构设置的陷阱。能够迅速放款的银行产品一般都不会做宣传，银行自己都拿不出那么多额度来分配给客户了，哪里还有空闲时间在网上吆喝呢？

银行审批速度很快的房贷渠道是什么样的

既然网上不可靠的话，那么真正速度快的地方又在哪里呢？我认为应该根据银行的心情来判断。这里的“心情”就是指银行内部的额度充足与否以及KPI考核的压力大小。比如说今年六月办理的一笔经营贷款，从提交申请到拿到钱一共花了五天时间，我都觉得不可思议。我当时找到的是一个股份制商业银行的普惠金融网点，并不是大的分行，而是专门为小微企业设立在社区里的支行。

该客户的经理向我透露了支行本季度贷款指标还有很大的差距，上级部门催促得很急迫，因此只要材料齐全、信用良好就可以快速通过审批，并且有的环节可以合并办理。这就产生了信息不对称的问题。普通老百姓到银行办理业务时只知道自己要去离家最近的一家分行排队两个小时才能办完一件事。但是这些大的支行并不缺少客户，只要有那么一点点问题就会把你的申请放在一边不管。而一些比较小的新网点为了完成业绩，在服务方面做得比较好，审批的速度也比较快。因此找到合适的网点要比寻找任何“口子”都要有效得多。

年底、季度末都是申请的好时机

这个规律大家都知道了，但是具体的实施方法就复杂得多。银行也要进行考核，客户经理也要吃饭。每年的3月份、6月份、9月份和12月份，也就是每个季度结束前的最后几天，就是他们最为紧张的时候。有一次我和一个客户经理一起喝了几杯酒之后，他就向我倾诉起自己的烦恼来：为了完成当季的任务指标，在这周日里他还得继续工作，并且要把所有的文件都整理好，在月底之前把所有的事情做完。虽然这样做的确可以提高效率，但是也存在一定的风险。

我的一个做电商的朋友，在12月29日提交了申请，按照正常的程序需要两个星期的时间来处理，但是那位客户经理却一路为他开了绿灯，并且帮助他催促审批进度、催促抵押登记工作，在最后一天下午五点之前就把贷款发放给了他。这件事情到今天我都觉得非常神奇。但是这件事也要靠运气了，如果对方的任务已经完成的话，那么你在这个时候送去人头的话，对方就会懒得搭理你。因此要经常和几家银行的客户经理保持联系，没事的时候约他们一起喝茶聊天，问一下他们的额度状况如何，要比自己在网上寻找一百个“口子”好得多。不能光想着埋头苦干赚钱，人脉也是可以带来财富的。

小心掉入陷阱：那些所谓“捷径”的东西千万不要去尝试

这样讲的话就会让人心凉。寻找资金的时候要避开几个雷区，否则就等于自寻死路。第一种叫做“AB贷”。有的中介会告诉你你的资质不够好，但是你可以找一个资质比较高的朋友来做“担保人”或者是“受托支付对象”。听上去很合理的对吧？这就相当于把债务转嫁到了你的朋友身上，如果还不了款的话，那么你的朋友就要替你还债。这件事非常不道德，千万不要去做。

第二种是“过桥资金”。有的中介会骗你先把网贷还清再养一下征信再去办房贷，这样可以快速拿到贷款。这句话本身没有问题，但是他们所提出的过桥资金利率非常高，并且是以天为单位来计算的。如果银行审批出现问题或者放款延期的话，那么这个利息将会把你的骨头渣子都榨出来。曾经有一个做服装批发的人也相信了这些鬼话，在两个月的时间里用掉了大量的过桥资金，仅仅为了支付高额的利息就已经亏损了几万元之多，最终连生意都被打垮了。这样的损失已经够多了吧？

另外一点是不要相信什么“内部关系”。以前有一个做生意的朋友，花了两万元请了一个叫“认识行长”的中间人，但是这个所谓的行长其实是信贷部门的一个老员工，并不能拍板。目前银行系统的审批大部分都在线上通过模型来完成，缺少数据支持的大数据评分也没有用处。与其花钱托关系办事，倒不如踏踏实实地把流水做得好一些、负债率低一些。

可以加快速度的操作方法

说了那么多之后，怎样才能使房贷尽快下来呢？总结出一些我自己使用过的土方法。第一，资料要齐全，并且要“干净”。不要等客户经理需要什么东西的时候再去找东西，这样来回一趟就要花上好几天的时间了。身份证、户口簿、结婚证书、营业执照、购销协议以及最近一个月内的银行对账单一起寄过来。尤其是流水方面的问题比较多，很多小企业的主人都会把私人账户和个人银行卡混在一起使用，这样的话会给风控带来很大的麻烦。最好是把流水弄清楚，在每一条大额收入都说明来源，并且有相应的合同或发票。这样审批人员看起来比较轻松，所以也就加快了速度。

第二，选择合适的产品要比选择合适的银行更加重要。目前很多银行都推出了为小微企业服务的“快贷”类产品，例如建设银行的快贷、工商银行的经营快贷等都是在线上进行快速审批发放贷款的。虽然额度不会很高，但是很快就可以拿到钱。有一次我需要马上进20万元货，就在手机上点了几个键，两分钟后就到了账上，并且没有经过人脸识别（因为之前有过业务联系）。这才是真正最新的可以用来申请贷款的房子这是银行正规军的产品，很安全也很放心。

第三、如果数额较大的话要走抵押贷款的话就要事先对房子进行估价了。很多银行都允许线上评估，并不需要等待评估公司的人员来现场拍摄照片，这样就可以节省不少的时间。具体的是否能在线上进行评估，你要提前询问下客户经理，不要傻等着。有的银行为了争抢客户，甚至可以容缺受理，也就是先批下来再补办抵押登记手续，这就要求你的条件非常优秀或者是有人做担保。

最后一句话很扎心。老张之后没有听从我劝阻的话，仍然找了一个中介办理了一笔高利贷，到现在每个月只还利息就要好几万元了，店里的生意也不好做，每天愁得满头大汗。现在的生意本来就很难做了，而资金的成本就是一条生命线。不要总是想走捷径，越是急于求成的时候就越要冷静下来。可靠的途径一般都在不显山露水的地方，在你平常所维护的企业与银行的关系之中。与其在网上搜索真假莫辨的“口子”，倒不如明天早上带着相关材料到两个不同的银行网点转一转、聊一聊，即使只是喝一杯茶、听一听客户经理们的抱怨，你也能够大致了解情况了。