房子抵押贷款买二套房划算吗？算完这笔账我劝你冷静

2026-10-08 13:59:02管理员

上个星期三下午的时候，有一位叫张姐的老顾客拿着两个盒子来到我的面前，并且坐下来问道：用房产做担保去银行贷款买房第二套是不是很划算？她看上了隔壁小区的一套学区房，首付差那么一点就可以，就想把目前居住的房子进行抵押来凑首付。这件事情我一年之内可以碰到十几次，今天我们就来说一说吧。

张姐的情况比较普遍：自有住房价值为350万元，还有80万元的房贷未还清，手中有60万元现金。她所看中的第二套房子总价为四百万元，首付款需要达到六成即二百四十万元。她想把自住房做成经营贷来用，可以贷到两百万左右的钱，正好用来支付首付。听起来不错是吧？

用一套房子去抵押来购买另一套房子的话，这两笔交易应该如何计算

还没有得出结论的时候可以使用计算器进行计算。目前张姐的房子已经抵押给了银行，抵押率为7折左右，也就是245万元左右。除去剩下的八十万房贷之后，理论上可以拿出一百六十五万。再加上手中的六十万、二百二十五万，距离二百四十万还有一定的差距。

这件事情就会很尴尬了。

而且现在的经营贷利率很低，年化三点多听上去很有吸引力。但是经营贷款期限比较短，一般是三年或者五年，最长也不过十年。用这笔钱来买房子的话，每月要还的钱要比一般的按揭贷款多很多。张姐算了下账，如果是二十年期的房贷的话，月供大约一万左右；而换成五年期的经营贷款之后，月供就会一下子涨到三四千了。

她的丈夫每个月有两万八千元的收入，但是这个月供扣除之后两个人就只能喝西北风了。

经营贷买房子所隐含的成本，中介是不会告诉你的

市场上有很多忽悠人去做经营贷买房子的中介，但是他们却不会提到其中的一些陷阱。第一种就是“过桥”的费用。你家的房子还有没有按揭贷款呢？要做抵押贷款的话，首先要把之前所欠下的贷款全部还掉。资金来源于哪里？向过桥公司借款。

过桥的利息是每天万分之五到万分之八。听上去也不多吧？借一百万的话，一天可以拿到五千到八千元。从头开始计算的话，最少也要半个月的时间，这样下来就要花费好几千块钱了。如果银行审批速度比较慢，或者是政策忽然变严的话，那么这笔钱就会被浪费掉。

去年我的一个客户也中招了。过桥费花费了四万多元，但是由于银行额度变小了，所以贷款没有通过审批。最后房子差一点就被拍卖了，四处向亲戚朋友借债来填补空缺。到现在我还记得他狼狈不堪的样子。

资金流动受到严格监控，不能有丝毫放松

有人说把钱取出来之后，银行怎么会知道我去干什么呢？其实不要那么傻。现在的银行对于经营贷款的资金去向检查要比以前严格很多。去年还不至于如此，今年政策刚刚调整过一次，大数据一跑起来，你把钱转了多少次、最后到了哪里，都一目了然。

如果发现你的资金有违规进入房地产市场的嫌疑的话，那么银行就会要求你马上把所有的贷款都还清。到时候哪里去找这么多钱呢？

前不久听说同行中有人透露出消息说，某家股份制银行已经下达了死命令，对于所有抵押贷款金额大于三百万元以上的客户，都要求他们提供上下游合同以及发票，并且要到现场查看经营地点。以前想随便找一个空壳公司就可以办理的事情现在已经不可能实现了。

什么时候可以用上这样的办法

那是不是说，用房产做担保去银行贷款买房第二套是不是很划算问题的答案总是“否”吗？但是并不完全如此。有些情况是可以进行操作的。

第一种情况是你的公司有真实的经营活动、流水充裕，在贷款到期之后可以顺利续贷，并不会出现资金链断裂的问题。第二种情况就是你购买的第二套房子的价格远远低于市场价格，例如法拍房或者是急于出售的房子，这样差价就可以用来抵消掉你的资金成本以及风险了。

上个月十一的时候有一个做建筑材料生意的老客户，在征信上出现了两次逾期的情况，但是数额不大，都是因为忘记还款造成的。他看上了法拍的一套房子，市价为五百万，起拍价是三百五十万元。用自己名下的房产作担保贷款，并且以三十六零万元的价格买到了它。除去所有的费用之后，这套房子他最少可以赚到一百万元左右的差价。在这样的情况下，冒險也是可以接受的。

但是这样的人，在十个人当中最多也就一个。