房贷和银行借款哪个划算？我踩过坑后算了一笔账

2019年的某一天，我签订了一份合同，在之后的日子里我一直记挂着那个下午——阳光很好，销售小姐的笑容也很甜美，我当时一时兴起选择了“更加灵活”的选项。那么最后的结果是什么呢？三年下来多出了七八万元的利息。这件事使我很生气，花费了我几个月的时间去研究房贷与银行贷款相比哪一个更合算今天的主题就是把用金钱买到的经验拿出来分享一下。

办理房贷、消费贷款时容易掉入的几个陷阱

很多人的想法和我当年的一样，认为“都是银行的钱，有什么区别”。其实这样的想法本身就是个大坑。我的几个朋友中就有几个人没有弄明白房贷与消费贷的不同之处，在购房的时候出现了资金链断裂的情况或者白白多付了几万元的利息。

坑之一就是被“低利率”的数据所迷惑

我的朋友小陈去年买房子的时候缺了二十万元的首付款。银行客户经理对他说：“我们行有一款消费贷款产品，年利率只有3.8%，比房贷利率还要低！”一听之后觉得挺合算的，于是就办理了。

出现问题的原因是什么？房贷采用的是三十年期、等额本息的方式计算，月供的压力较小；而消费贷款又是怎样的呢？最长五年，并且大部分都是先息后本或者是等额本金。小陈借了二十万元，每个月只还一部分贷款就将近四千元了，加上房贷之后，他就感觉透不过气来。也就是说，利率低并不意味着还款压力小，期限以及还款方式才是最重要的。

正确的做法是计算总的利息，并且要计算出每个月需要偿还的金额。除了关注“年化3.8%”这个数据之外，还要用计算器算出每个月要还的钱数，然后看看自己的工资单上是否有足够的钱来支付。

坑二：不知道“用途合规”到底有多大的意义

我自己也曾经掉进过这样的陷阱里。2020年想早点把房子的钱给付了，但是手里缺了十几万元，于是办理了一笔经营贷款。那时候中介说：“没有关系，钱到了你的银行卡上怎么用银行不管。”

扯淡。

六个月之后银行检查的时候要给我提供资金使用证明。没有能力偿还的话就会被强制提前还清所有的贷款。那时候我去向别人借了很多钱来填补漏洞，差一点就把房子卖掉。后来我才明白，房贷是用来买房子的，用途很明确；而消费贷和经营贷都有限制性的用途规定，如果流入房地产市场会被发现就属于抽贷行为。

正确的做法是买房子的时候使用房贷，并且不要想通过其他的贷款来“套利”。银行的风险控制体系要比你想象中的要先进得多，现在的数据追踪技术已经可以很准确地找到资金流动的方向了。

房贷、消费贷款哪一个比较好呢？这三个方面就可以

经过一番调查之后我发现网上的各种分析都只是一些空洞无物的东西。所谓的“等额本息总利息多，所以不划算”——其实这样的说法是片面的。评价房贷与银行贷款相比哪一个更合算根据你的情况来定。

第一是期限的需求。房贷可以贷款20年或者30年，每月还款的压力就小了很多；而消费贷款通常不会超过五年。如果你买房子的话，当然是选择按揭贷款；但是如果是短期周转三四万元的话，那么消费贷款就会更加方便一些。

第二是资金成本的问题。目前首套房贷利率大约为3.45%左右（不同地区有所区别，具体的数值我已经记不清楚了，大致就是这个样子），而消费贷款最低可以做到3%，最高则能达到6%以上。只从利率上看的话，消费贷款似乎比较划算一些，但是不要忘记期限的不同——三十年期的年化利率为3.45%，三年期的年化利率只有3%，两者之间的总费用差距很大。

第三种就是查看提前还款的规定了。我当时办理的房贷如果要提前还款的话需要支付违约金，并且要等满一年之后才可以免除；而消费贷款中有些可以随时归还本金和利息，但是有些则在锁定期内提前还款就会受到罚款。一定要弄明白这个问题，在钱多的时候想要提前还款的时候不要被卡住。

第三种情况就是忽略掉征信查询次数对结果的影响

我的表弟去年买房子的时候，在申请贷款之前的一个月里点开了七八个网贷平台的“查看额度”。那么结果是什么呢？银行在审核他的时候发现他的征信上有许多次被查询的情况，于是拒绝了他的贷款请求。当时的他是很迷茫的：“我没有真的借钱啊，为什么会被拒绝？”

银行在审核房贷的时候，并不是只看借款人负债的情况，还会根据借款人的“想要借多少”来判断。经常查看额度的话，在银行看来就是“这个人缺钱了，到处借钱”，风险很大。房贷审批要比消费贷款更加严格一些，但是很多人都没有注意到这一点。

正确的做法是，在准备购房之前的一年里不要随便去借网贷、不办理信用卡、不做消费贷款。保持良好的信用记录，这样房贷审批就会容易得多。

一些很容易被人忽视的地方

去年还不至于如此严重，但是今年政策已经调整过了。目前很多银行对于房贷提前还款都有限额限制，每个月只能偿还一定的额度，想要多还的话就要排队等候。我的一个同事要等四个月才能轮到自己。而消费贷款提前还款就比较容易了，这也是消费贷款的一个好处。

另外一件事情在网上找不到答案了，那就是银行对于“房贷客户”与“消费贷客户”的评分不同。长期按期偿还房贷的客户在银行眼中就是优质的客户，以后办理信用卡、贷款额度也会更大一些；而消费贷款又如何呢？按时还款是对自己的负责，但是对将来办理其他的业务没有多大帮助。

我知道一二线城市的状况，其他的就不知道了。但是从我的观察来看，在小城市里，房贷与消费贷款之间的利差更大，房贷的好处也就更加突出。

给出一个简化的检查清单

购房的资金缺口很大，时间很长，选择贷款买房的时候不要犹犹豫豫。

短期周转、金额不大、一年之内可以还清的话，那么消费贷款就比较适合了。

首付不足的时候想要通过消费贷款来填补——千万不要这样做，一旦被发现就会被视为抽贷行为。

不确定可以批多少了——先去银行做预审吧，不要自己随便申请。

在签订合同时要询问三个问题：利率是多少？期限有多久？如果提前还贷的话会有什么样的惩罚呢？

那时候如果有人告诉我说这样的话，8万元就可以买到多少排骨呢？算了就不提了，都是眼泪的事情。你目前需要做的事情就是把这份清单带到银行去，在那里向工作人员询问清楚，并且不要相信中介人员的话。