征信花了怎么购房？我采访了12个被拒贷的人，总结出这条出路

上个冬天的时候，我接到了一位读者打来的电话，电话那边是一个三十多岁的程序员，说话都有点发抖了。他说自己看房子已经看了半年时间，并且已经付出了五百万的定金，但是因为银行放款没有通过，如果卖家不退还定金的话，那么他辛辛苦苦积攒下来的几年积蓄就会全部泡汤。这件事听起来很熟悉，在过去的两年里，我是金融调查记者，并且一直关注着信贷审批这一环节进行报道，见过很多类似的情况。人们认为只要有足够的收入和首付款就可以顺利地购买到房屋，直到遇到银行拒绝放贷才会惊慌失措。今天我想跟大家聊一聊一个让大家无法入睡的问题：征信花销了之后可以买房吗还包括银行信贷经理虽然没有明说但是实际上也在执行的一些操作规则。

征信花成了“大花脸”，还可以买房子吗

首先来解释一个概念，“花了”与“黑了”的区别是什么，并不是所有人都能分清楚的。征信“黑了”，一般是指出现连续三次以上的逾期情况，在这样的情况下，正常的银行基本上已经判定为死亡判决了，不要再想什么办法去做了，只能乖乖地修复自己的征信记录。但是我们所说的“征信花”，就是指查询次数过多、或者网贷账户数量过多而使征信报告显得很凌乱的情况。也就是说银行认为你非常需要资金周转，所以不会借给你钱。在这种情形下还可以买房吗？可以做到，但是难度很大。上个月有一个做建筑材料生意的老客户，在征信上出现了两次逾期的情况，虽然数额不大（几百元），但是查询记录却达到了八次之多，并且都是网贷审批的时候产生的。他跑到了两个国有大行里面，客户经理看了一下他的报告之后，并没有要他提交任何材料就把他给赶出来了。

这就是实际情况。银行也一样是嫌贫爱富的人，见到查询记录密密麻麻的，第一反应就是这个人风险很大。但是这样就真的没有希望了吗？不一定。各个银行对于“花”的接受程度相差很大。

各个银行对于这个事情的态度不一样

我曾经采访过一个股份制银行支行行长，并且向他了解了一些情况。国有大行风控严格，系统很卡，一般近两个月内查询次数达到四次以上就会被拒绝，没有人工干预的机会。但是部分城商行、农商行为了争夺市场占有率，标准就放宽了很多。有的银行会查看最近三个月内的查询记录，而有的则要看过去半年里的情况，只要不是过于异常的数据就行，比如说一个月之内查了十几遍这样的情况还是可以进行协商的。还有一件很多人都不清楚的事情就是：有些银行对于“贷后管理”的查询记录是不会查看的，只会关注到“贷款审批”以及“信用卡审批”。这件事情我已经找了几名信贷员来核实过了，果然是这样子的情况，但是具体的哪个银行呢？不同的城市有不同的规定，要亲自到当地的网点询问。

说实话，在网上查不到这样的信息，银行也不会把它们写出来。因此你的征信只有“花”但是没有严重的逾期记录的话，就不用对四大行死缠烂打了，那样做是徒劳无功的。可以向当地的城商行询问，也可以找一个可靠的贷款公司进行咨询（一定要选择正规的）。

征信查询次数过多如何办理房贷，在实际操作中可以采用以下三种方法

既然知道银行标准不一的话，那么应该怎样做呢？我采访了十几位在征信“花”中仍然能够顺利贷款买房的人士，并从中归纳出一些比较有效的方法来。

第一种方式就是饲养。如果不需要马上买房子的话，在接下来的六个月里不要点击任何一个网贷链接、不要申请任何一张信用卡、更不能查看自己的信用额度。半年的时间可以让你的查询记录“沉淀”下来，在这段时间内银行会发现你在过去六个月内一直很守规矩，之前所有的查询都会被降级处理。虽然这种方法比较笨拙，但是效果最好。曾经有一个女孩为了买房而坚持了八个月没有使用过任何网络借贷产品，并且在后来申请贷款时得到了利率优惠。

第二种方式就是如果急于购房的话，在半年之内无法等待的话就可以走“特批”的途径。这就要求你有足够的资产来证明自己，并且使银行相信即使你的信用记录不好，但是仍然可以承担起还款的责任。比如说你有其他的全款房产、大额存单或者是你的公积金缴存基数很高。有一个案例给我留下了很深的印象，一位从事小本经营的企业主，征信查询次数很多，但是他提供了两份全款房的复印件以及六个月的流水记录，最终银行还是批准了他的贷款申请，只是利率上调了百分之十。但是无论如何，他都必须在六个月内卖掉自己的房子。

第三种方式就是说实在话有些大胆了，不怎么推荐，但是也有人这样做：更换主借款人。如果是一对夫妻买的房子，一方有不良记录而另一方没有的话，那么就由没有不良记录的一方来做为主借款人，另外一方则可以是共同还款人也可以不参与房产证。这种方法很直接也很粗暴，但是前提条件是对方的收入要能够承担每月的还本付息。

这些年出现过的“神操作”、“大翻车”

到此为止我要提醒大家的是，在网上的所谓“黑科技”不要相信。有一个读者曾经告诉我，在网上有人声称可以通过付费来消除自己的不良信用记录，于是他就给了对方两万元钱，但是对方却把他的电话给挂掉了。征信记录是由中国人民银行征信中心进行管理的，并不是任何人都可以随意修改的。只有银行出错的情况下才可以申诉，“洗白”的可能性是没有的。另外一种说法就是“异议申诉”，该种情况存在，但是必须要有合理的理由，例如被冒用身份办理信用卡或者因为银行系统的错误而产生逾期等等。如果是因为自己点了太多网贷想要申诉的话也是没有门路的。

还有更加荒唐的事情发生。有一个朋友听了中介的话之后就去办理了一笔过桥贷款来偿还之前的网贷，并且改善自己的信用状况再申请房贷。但是房贷没有批准通过，过桥的资金也没有按时归还，最终导致房子没能买到手，并且背上了一屁股债。这件事到今天我还记得很清楚，在那个咖啡馆里和他一起回忆起这件事情的时候，他的眼里都是泪光。因此不要指望走捷径了，金融这个行业啊，越短的路就越容易掉进陷阱里。

给真正想要买房子的人提些建议

如果目前你正在遇到征信花的问题，并且想要购房的话，那么我可以给出以下几点实用性的意见：

• 先要打印出一份详细的征信报告来查看自己的负债情况和被查询的情况。
• 把所有的可以还清的贷款都还上，并且开一张结清证明。
• 不能随便到银行去测试额度，每次申请都会在你的征信报告里留下一条查询痕迹，越试越多。
• 找到当地的专业人士进行咨询，最好是由银行的客户经理或者正规的贷款中介机构来解答问题，并且要弄明白当地银行的入行条件是什么。

其实关于征信花多少钱买房子的问题，并没有一个固定的答案。每个人的实际情况都不同，能够相符合的银行政策也就各不相同。但是有一点是可以确定的，在征信还没有被修复之前就盲目地交付定金是不可取的。房子还可以再看，但是定金一交出去之后，主动权就不再掌握在自己手中了。给我的电话里提到的那个程序员最后找了一家城商行，利率上浮了15%，总算把贷款批下来了，定金也没有白出。但是他告诉我，如果早知道这样折腾的话，那么当初就不会去借这些网贷了。

买房是一件很重大的事情，而征信就是敲门砖。敲门砖都已经碎了，门还能不能被敲开了呢？