零首付买房真的可以实现吗？银行经理酒后吐真言

上个星期五的时候，我的一位老同学，在一家股份制银行做支行副行长的朋友请我去吃饭，并且喝了几杯酒之后就开始抱怨了。他说最近经常有抖音上看到的人来问他关于“零首付买房”的事情真的可以实现吗使他很烦人。其实这件事我已经听了很多次了。我是老陈，开了一家贷款中介公司已经八年了，做过的事情不下万桩，今天就和大家分享一下这件事情。

所谓“零首付”又是怎样的一种方式

市场上流行的“零首付”，其实就是两种方式，“高评高贷”和“消费贷款来支付首付”。再说高评高贷，在几年前还有人能玩得转。比如说房子的真实成交价格为一百万元，中介帮你把评估的价格提高到一百四十万元，银行按照七成的比例发放贷款，正好可以拿到九十八万元，自己只需要拿出两万元就可以买到这套房子。听上去不错吧？不要那么天真。

现在的银行风控系统已经更新到可以识别出评估价格和实际交易价格相差很大的情况，并且会发出警报。去年有一位客户的运气不好，硬是要走这条路，但是因为房产估价过高而被银行拒绝放款，而且定金也无法退还给业主，所以两边都吃了亏。具体的亏损数额我已经记不清楚了，但是十几万元肯定是白花了。

还有一种更加恶劣的方式是让你去贷很多网贷来付首付。有的不好的中介机构会说“包装一下就可以贷款”，实际上是为了让客户的征信变差。见过最惨的一位姑娘，相信了中介的话办理了八张信用卡进行套现购房，但是房贷申请没有通过，每个月只能够偿还信用卡的利息就已经让人透支了，现在房子也没有了，背上一身债务。这件事到今天我还记得很清楚。

零首付买房能够实现吗？银行的标准如下

其实正规银行的基本要求之一就是首付的资金要合法。什么是合规呢？即自己所有的钱或者父母给的钱，并且不能是借来的、贷出去的、套现出来的。银行对这件事情审查的程度怎么样？我要告诉你一个内部的标准：目前大部分银行都会查看申请人最近六个月的交易记录，在申请贷款之前如果有大笔资金流入到指定账户，并且这些资金来源于其他的金融机构的话，那么这笔申请就会被拒绝。

有的小银行或者信用社可能会稍微宽松一些，但是这属于地区性的，并且政策三天两头就会发生变化。上个月可以办理的事情，在这个月就有可能被停止了。我对当地情况比较了解，对于其他的城巿就不敢随便说了，但是大的趋势应该是一样的。银行并不是傻瓜，它们比你还害怕房价下降和坏账出现，怎么会允许你做空手套白狼的事情呢？

还有一件事情很多人都不清楚。银行有一个叫做“首付比例穿透核查”的制度，主要是针对首次购房者的。如果您的首付款正好处于最低比例线之上，并且账户里的钱一直都不多的话，那么审核就会比较严苛。听说审批部门的人还会查看你的微信、支付宝交易记录来判断是否存在民间借贷的情况。这样可以吗？

声称可以办理的中介机构是怎样的套路

市场上有90%以上声称可以做到零首付的中介机构，其实都是为了从中获取佣金或者利用客户信息来做其他事情而存在的。列举出一些容易上当受骗的地方：

• 收取了高昂的服务费用后又说“因为政策限制无法办理”，退款呢？没有可能实现。
• 拿着自己的身份证去办理各种消费贷款和经营贷款，这些钱到了之后就会被他们抽取掉高额的“通道费”，但是贷款仍然会保留在你的名字之下。
• 和不好的评价公司勾结在一起之后，银行拒绝放款了，但是他们的服务费用还是照样收取。

我认识一个做建材生意的小老板，被中介骗去办理一笔经营贷款作为首付款，但是经营贷款到期需要还款，而房贷每月也需要支付，所以资金链断裂了。之后他就来求我帮帮他想个办法，看了一下他的负债状况后，说实话我也无能为力了。一旦陷入这样的陷阱之中就很难再爬出来了。

普通人的首付不足怎么解决

不研究这些歪门邪道的话，就去看一看正确的道路吧。首付不足的情况下，可以选择以下几种方式：第一种是向父母求助，该银行也是接受的，只需要提供一份赠与证明即可；第二种是在公积金账户里有较多存款的城市可以动用公积金作为首付款；第三种是购买面积较小的房子或者是先买一个小户型来过渡。

另外一件事情也要提一下。目前一些城市推出的是“共有产权房”或“人才房”，首付款率较低，属于政策优惠，并非投机取巧。如果你符合要求的话，这条路是完全可以走通的，光明磊落。但是各个城市的政策不同，在当地的住建局网站上查询比较准确，不要相信那些中介胡乱的说法。

去年我为一位刚刚毕业的年轻人办理了人才房贷款，首付只需要20%，而且还有优惠利率。别人认真的工作、积攒资金，尽管首付款少了一些，但是家里出了一部分，也是合情合理的，在银行里审批的速度也很快。这就是正确的做法。

我的建议

实话实说，“零首付”业务被询问的人真的可以实现吗人一般都是因为资金不足而这样做的。我的建议就是首付少一些，多存点钱；如果差距太大了，那就买个小的房子吧。不要为了买房而让自己陷入困境。房子是用来住的，并不是用来赌博的。

我做贷款中介很多年了，见过太多因为首付不够强行上车的人，结果出现断供、法拍的情况，征信被拉黑，好几年都翻身不了。去年有一位客户，在2019年用高杠杆买的房子，目前房子市值已经下跌了接近三成左右，还有将近一亿多元人民币的房贷没有偿还完毕，每个月都要承受巨大的还款压力。前几天他还向我要不要帮他把经营贷换成按揭贷款来还房贷，我就直接建议他不要这么折腾了，踏实还本息吧。

最后要强调的是：买房这件事儿，量力而行最重要。如果你连首付都没有办法筹集到的话，那么就说明你的抗风险能力还比较弱，在这个时候强行买车的话，一旦遇到一点风浪，你能承受住吗？