房产抵押借款怎么样算？生意人踩过坑才敢跟你掏心窝子

我从事小本经营已经将近十年的时间了，最近几年市场行情变化很大，资金运转不畅的情况也时有发生。第一次着急需要用钱的时候，拿着房产证就去银行了，但是却被那些专业的术语弄得晕头转向。经常有人问起我房产抵押贷款怎么计算才合算，这件事情不能用一句话来概括。其实这里面有很多门道，不仔细计算的话就会吃亏。

那时候我在开一个火锅店，装修的钱还差30万元。听了路边一个小广告的吹嘘之后，就认为可以做到“当天放款、不用查流水”，于是把家里的老房做成了抵押品。那么结果是什么呢？拿到钱很快，但是那个利息计算方式和我想象中的大相径庭，差点把裤子也给赔掉了。

弄清楚了房产抵押贷款的金额是多少之后，不要让评估价格来欺骗你

大家认为房子值多少钱就可以贷款多少钱吗？这就是最大的错误。银行或者机构给你提供的额度是有一定的公式计算出来的，并不是随便说的。

一般可以贷款的房子价值为七成左右。注意的是评估价格和挂牌出售的价格不一样。我当时把房子放在中介那里挂出的价格是200万元，心里盘算着能够贷款140万元来周转一下。经过银行找到的评估公司测试之后得出的结果是150万元的评估值，但是最终批准的贷款金额却只有105万元。

这样就少掉了35万元的预期差额。我当时很生气，但是想通了之后觉得银行也是有理由的，担心房子变卖时价格下跌。这件事情在不同的城市和不同的银行政策上是不一样的，有的银行可以提供八成贷款额度，但是这样的条件一般对于借款人的资质要求很高，我的这种情况恐怕很难满足。

因此，在你做这个决定之前，要先想清楚：评估价格一般要比市场价格低10%-20%左右。不能期望用一套房子就全部付清了房款，这是不可能实现的。

利息里面的问题才是致命的

额度小一点还可以忍受，但是利息怎么计算就很难说了。市场上各种各样的产品五花八门，有的说月利率，有的说年利率，还有人提出所谓的“费率”，简直让人无法分辨。

去年有一笔货物的钱需要结算，遇到了一个做民间借贷的中间人。那个人和我拍胸脯保证说，月息八厘吧，听起来很便宜对不对？差一点我就签字了。幸好当时留了心眼儿，用手机计算器一算才知道，并不是八厘钱，加起来的服务费、手续费、砍头息等等，实际年化率已经接近二十个百分点了。

这就是所谓的“费率陷阱”。他们会把利息分解为很多种名义上的费用，使你感觉成本很小。现在的银行产品都要标明年化收益率（IRR），这才是你要承担的实际成本。只有和你谈论的是“费率”而不提“年化”的人，请你立刻离开这里，因为他是不可靠的人。

真正划算的房产抵押贷款怎么计算利息是多少呢？那么你就可以只看年化收益率了。目前正规银行的经营贷款利率已经下降很多了，前段时间我刚刚续贷了一笔，年化率只有三四点几，和以前相比简直天壤之别。但是前提是你要有真实的经营流水，如果弄虚作假的话，在现在的检查之下很容易就被发现，并且一旦被抽贷之后的日子就会很难过。

选择错误的还款方式会使得债务越来越大

除了利息之外，还款的方式也会影响你的现金流压力。如果没有事先做好计算的话，在最后的时候就可能连本带利都没有了。

最常出现的问题就是等额本息。每月还款额是固定的吗？对做买卖、周转资金的人来说这是个灾难。由于等额本息方式下，前几个月所支付的主要为利息部分，所以本金增长速度较慢。如果只是想用一年半的时间来周转一下的话，那么这种方式的资金使用效率就很低了。

我目前比较认可的方式是先息后本。每月只付息不还本，最后一个月把本金一起还清。所以平时手上没有太大的压力，可以把钱真正地投入到生意中去滚动使用。但是也要看你自己的风险承受能力了，到时候要是拿不出钱来的话，房子也就白搭了。

另外一种叫做“不规则还款”的方式，在一些银行中可以按照自己的还款计划来进行。比如说你预期半年之后会有回款的话，就可以和银行商定先偿还一部分本金。这要事先和客户经理沟通好，不是所有的理财产品都可以做到这一点。说实话，找一个可靠的客户经理很重要，可以为你节省很多麻烦。

除了金钱之外，其他的隐性费用也要考虑进去

很多人为了一笔贷款而忽视了其中所付出的时间、精力以及各种费用。如果不计算的话，到最后就会发现自己亏本了。

比如说评估费。过去有的银行要由借款人自己承担这笔费用，但是由于市场竞争越来越激烈，现在很多银行为了争夺更多的客户都会免除这个费用。但是如果你不去询问的话，有些中介可能会悄悄地把它们计算进去。另外还有抵押登记费、公证费等等各种各样的费用加在一起，有时能达到上万元。

最隐性的成本就是时间。做买卖的人明白，没有钱的话，机会也就不存在了。正规银行的程序很长，从申请到审批再到放款，最快也要一个星期左右的时间，最慢则需要一个月甚至更长时间。有一次我在银行等着贷款发下来的时候已经到了花开败落的时候了，后来实在等不下去了才向朋友借钱周转一下，那笔生意基本上算是白做了。

所以我现在很听话。如果不是非常着急的话，可以走正常的银行途径，利率会比较低；如果是特别着急的话，我会先计算一下过桥的成本，看是否能够弥补掉利润。不要傻乎乎地为了节省一点利息而错失了做生意的好机会，那样才叫亏本。

该行业的实际情况是

多年的经历使我知道了很多事情。市场上标榜“不用查征信、不用查负债”的产品，其利率一定很高，主要是为了抢夺你的房产。他们打的是你不还钱就低价收购你房子的主意。

我的一个做餐饮的朋友去年因为疫情没有收入就向银行贷款了。原计划撑两月就可以，但是生意一直没有好转。最后房子被法院拍卖了，并且连同房子一起把债务也全部还清了。到现在我还记得他当时的懊悔样子，每天都在拍大腿说当初不应该为了放款速度快而贪婪。

其实对小企业主来说，房产抵押贷款就是个工具，用得好可以救急，用不好就会成为催命符。也就是说你要对自己还款的能力有一个清楚的认识，并且不能因为有了房子作为后盾就觉得万事大吉了。房子是用来住的，不是用来赌钱的。

具体的数字我已经记不清楚了，但是有一个数据是这样的：近几年由于经营不佳而被拍卖掉的抵押房产比例，并不高。大家都是在赌自己的实力可以战胜对方，但是银行以及各种各样的机构已经把胜率计算出来了。

如果你真的要办理的话，可以到当地的几个大银行网点咨询一下，多比较几家。不要嫌麻烦了，跑两三次腿要比以后哭天喊地好得多。各个支行的标准也各不相同，有的支行额度宽松就可以批下来，有的正好完成了任务就会被卡住，这就需要靠运气了。

算清了账本子之后再签合同。