房产抵押借款怎么样？我踩过的3个坑你别再踩了

2019年的时候，我的生意需要有一笔资金来周转，于是就向朋友开口说，“你的房子是不是空着的啊？可以用来做抵押贷款。”当时我对房产抵押贷款的情况如何这件事一点概念都没有，想当然地认为把房子抵押给银行，按期还贷就算完了，怎么会那么麻烦呢？于是这一脚踏下去，过了好几个月才爬出来。

也就是说被骗了。

并不是因为上当受骗而产生的损失，而是由于一些看不见摸不着的费用、文字游戏以及信息不对称造成的损失。多花了几万元冤枉钱，至今我仍然记得当时拍大腿的时候——合同签订之后才知道，拿到的实际金额比预计少了好几万。

房产抵押贷款最大的陷阱就是利率并不是你想象中的那样

第一个陷阱就是利率问题。

当时的中介说年利率为5.6%，我觉得这个数字很合理，并且比信用贷款要便宜很多。签订合同时我没有过多考虑，反正都是银行放款，应该不会有啥问题吧？

问题大了去了。

5.6% 是名义利率，并非实际利率。银行每个月都会要求我还一部分本金，但是利息则是按照全部本金来计算的。我自己用计算器算了一下，实际年化收益率大概在9%-10%之间。这件事到今天我都觉得很难过。

那么应该怎么做呢？在签订合同时，先向客户经理提出以下三个问题：实际年化收益率是多少？有无手续费、服务费和评估费等费用？提前还贷会收取违约金吗？以上三个问题的答案要比所有的宣传都要可信得多。

评估价格降低之后，实际拿到的钱就少了

第二条就是房屋的评估价格。

我住的房子是二线城市的一套房子，当时的市场价格大约为230万元人民币左右。中介信誓旦旦地对我说，“可以贷款七成，一百六十万没有问题。”。结果评估公司来拍照了，并且出了一份评估报告，评估的价格是180万元。

70%是126万。和之前说的不同，少了三十多万元。

当时我就着急了，问能不能换个别的评估公司。中介两手一摊地说这是银行要求的，不能更换。后来我才明白，有的中介为了让客户先签字，会把价格抬高一些，在拿到评估报告之后才发现自己已经陷入困境了。

其实很多人都是会被这个坑给踩到的。正确的做法是在签订任何合同前，由中介出具一份书面说明，上面写明“如果评估价格低于X万元，则客户可以无条件解除合同并且不需要承担任何责任”。不要不好意思了，这样可以避免很多麻烦。

中介费要不要收取呢？收多少钱合适呢？

该问题比较敏感，但是不得不说。

那时候我给中介交了三万元的服务费，并且还付出了很多“渠道费”、“服务费”，把这些费用加在一起就是四到五万元左右。当时认为只要有资金进来就可以接受。

后来我研究清楚之后发现，并不是所有的费用都要支付。

比如说评估费，在一些银行里并不需要支付这笔费用，或者是收费很少。所谓的“渠道费”其实就是中介为了多赚点钱而产生的费用，并且和银行之间没有任何关系。我的一个朋友去年做抵押经营贷款的时候找了银行直接对接的客户经理，没有付任何中介费。

那么房产抵押贷款是否需要通过中介机构来办理呢？我的意见是：如果征信良好、流水充足、房子位置也不错的话，就直接到银行网点咨询一下吧，这样可以少花好几千块钱啊！但是你的情况比较特殊的时候，比如说有逾期记录、流水不足或者是急需资金周转的话，找一个可靠的中介可以帮助加快速度。主要是不能被宰得太多。

中介费合理的范围

据我所知，在现在的市场中比较正规的中介公司，收取的服务费大约为1%-2%左右。大于3个点的话就可以直接走了。开口要五个点以上的人，就是看你不明白行情，想狠狠宰你一笔。

提前还贷产生的违约金陷阱

这个坑我已经有很多人踩过了。

上个月我的一个做餐饮的朋友，因为生意好起来之后想要把抵押贷款提前还清。于是银行告诉他说，在三年之内如果要提前还款的话就要支付五个百分点的违约金。他向银行借了120万元，如果不能按时归还的话就会被收取六万元的违约金。

当时他就蒙了，说在签订合同时没有人提到这件事。

银行把合同拿出来一看，上面果然有这么一句话。但是当年只有几十页长的合同，又有谁能一字一句地去读呢？

所以现在我告诉大家，在签订合同时要把“提前还款”这条单独拿出来仔细看看。违约金的比例是多少呢？有不逾期的情况吗？有的银行是一年之后就可以免除违约金了，而有的则是三年以后才开始减免，差距很大。

那么你会想当然地认为我不会提前还贷吧？

计划跟不上变化的速度。如果有一天你的经济状况好转了，并且想要提前还款以减少利息支出的话，但是却发现自己需要支付数万元的违约金，那么这样的感觉是很难受的。

一些很容易被人忽视的地方

到此为止，我还要加一些小结。都是我自己付出代价得到的经验。

• 放款的时间不要相信中介机构所说的“三天内到帐”。按照正常的程序来办理的话，两周之内就可以完成，但是一个月也是比较常见的。急需资金的时候要早做打算。
• 还款的方式有等额本息、先息后本和气球贷三种，它们计算出的总的利息差别很大。按照自己的现金流来选择，并不是只看月供多少就可以的。
• 贷后管理：有的银行会对资金使用情况进行检查，不能把钱直接用来买房子或者炒股票，否则会被要求提前还款。

另外一件事情就是。去年还不至于如此严重，但是今年很多银行对于经营贷款的审核变得很严格，必须要提供真实有效的营业执照以及经营流水。想要通过“假经营”来达到目的的话，请尽早放弃这样的想法。

最后给出一个简单的列表

如果在进行房产抵押贷款的时候需要参考一下这份清单：

• 实际年化收益率为多少（而不能是名义年化收益率）
• 所有的费用加在一起是多少（包括中介费、评估费和手续费等都列出来）
• 提前还贷违约金的比例以及宽限期
• 放款一般要多久
• 还款的方式是什么

把这五个问题弄明白的话，就可以避免掉八成的陷阱了。

现在我有时也会想，假如当年有人告诉过我这样的话的话，那么我就不会浪费掉十几万元了。钱没有了还可以再去挣，但是被坑的感觉很不好受。

房产抵押贷款这件事儿，说难不难，说容易也不容易。主要是因为信息不对称严重，你不知道情况，别人就可以从中获利。

对了，我所说的大部分都是自己亲身经历过的，在不同的城市和不同的银行里，政策可能会有所不同，请大家自行查询。只能这样说：多问、多比较、不要急于签字，这样可以节省很多不必要的开支。