被坑惨了才搞懂：房屋抵押借款有哪些条件，这5点没人告诉你

2018年的时候，我做生意需要80万元周转，朋友给我推荐了一个“可靠途径”，说是把房子抵押就可以办理。那么结果是什么呢？评估费、公证费、手续费一共花了好几千块，但是最后还是被拒绝了。那时候我才知道，单凭一个大概的概念是不行的，房屋抵押贷款需要满足哪些条件这件事情要弄明白才行。近几年来，我已经先后办理了三次抵押贷款，并且经历了很多次失败，今天就把我所遇到的问题全部列举出来吧。

房屋情况：拥有房产证并不一定可以贷款

很多人的想法是，因为我有房、有房产证，所以银行就会给我贷款。说实话，这样的想法很幼稚。银行看房子，并不是看你买房时花掉了多少钱，而是要看这个房子值不值得卖出去。

第一笔抵押贷款办理的是位于市中心的一处二手房，评估价值为280万元人民币，最终审批下来只有196万元人民币，占到七成。我当时就觉得很奇怪，为什么不是八成呢？后来认识了一个银行的朋友才知道，如果房屋年龄大于二十年的话，成数就要降低一些。该房屋建成于1998年，并且正好处于20年的分界线上。

房屋抵押贷款条件中有一个硬性规定就是房龄。大多数银行规定房龄加上贷款年限不能超过50年，有些银行更加严格，限制在40年内。是什么意思呢？如果你的房子是三十年以上的旧房的话，那么银行最多只能给你发放十年或者二十年期的房贷，月供的压力就会很大。

还有一件事情大家可能并不知道，那就是房子的身份问题。商品房最容易办理，其次是房改房和经济适用房。小产权房是什么样的呢？没有希望了。安置房要看是否满五年并且可以上市交易。我的一个朋友把安置房拿来办手续，提交了很多资料之后就被卡住了“该房产目前还不符合上市交易的要求”，白白跑了三个月。

借款人的条件是：征信不但是要看有没有逾期记录，还要看逾期次数

说到借款人的资质问题时，人们通常会想到的是征信情况。但是征信这件事情要比你想象中要复杂的多。

逾期次数自然就是硬伤了，但是很多人都不知道的是——查询记录也挺严重的。上个月的一个朋友，在一个月之内就点开了七八个网贷平台上的“查看额度”按钮，并且每次都会去查一下自己的征信情况。等真的要办理房产抵押手续时，银行看到近三个月有12次查询记录后便拒绝了。因为有多头借贷的风险比较大。

换句话说，银行害怕的是你有逾期记录，并不害怕你“缺钱”。

负债率方面也是有讲究的。我在第二次办理抵押贷款时，用掉了接近信用卡额度八成的钱，银行要求我把信用卡上的钱先还一部分，把使用的比例降到五成以下再过来。这件事情在网上很少有人提起，但是在实际的操作当中却很普遍。

另外一个隐藏的坑就是“网贷记录”。即使你已经还清了贷款，但是有的银行会因为你的网贷历史而降低你的信用分数。一个信贷经理私下里对我说，在该行内部有一个不成文的规定，最近半年内有过网贷借款记录的人，利率要上调0.5个百分点以上。

房屋抵押贷款有什么需要注意的地方呢？经营贷的真实用途

这是踩过的最深的一个坑，所以要单独提出来。

目前市场上大多数房屋抵押贷款都以“经营贷”或者“消费贷”的名义出现。消费贷款的额度较低，通常最高为一百万元；想要借更多的钱的话就需要办理经营贷款了。那么接下来的问题就是：你有没有自己的公司呢？公司的实际经营活动情况如何？

第一单的时候，中介跟我说“给你包装一下”，花了五千元做了一个空壳公司。最后银行在进行账户核实时发现该公司的注册地为一个虚拟办公场所，并且没有实际经营活动的存在痕迹，于是拒绝了贷款申请。除了损失五千块钱之外，在这里留下了拒贷的一次记录。

后来我才明白，各个银行对于“真实的经营活动”的判断标准相差很大。有些银行要求营业执照满一年，而有些只需要满三个月；有的需要对公流水，有的接受个人流水；有的要做现场拍摄，有的只审核资料。这件事情在不同的城市，在不同的时期都是不一样的，去年不是这样的，今年政策刚刚调整过了。

收入证明并不是越高越好

人们认为收入证明可以随便开具出来，只要把数字写得好看就可以。不要那么天真了，银行也不会这么容易上当受骗。

房屋抵押贷款的条件中关于收入部分的要求是“合理”、“可以核实”。月薪只有八千元的打工仔拿着月入三万元的证明去银行办理业务的话，银行会一眼看出其中的问题。或者是要求你提供社保流水，或者是让你出示纳税证明，如果这两者不一致就会出问题。

第三笔贷款办理时，我的收入证明上填写的是真实的数字，但是因为我是自由职业者，并且没有固定的用人单位。最后用了两年的银行流水和一些老客户打款凭证才通过审核。一共补交了三次资料，差不多花了两个多月的时间。

自由职业者、个体工商户和有现金收入的人群办理抵押贷款要比上班族困难得多。但是并不是没有解决的办法，就是找到合适的银行。有的城商行、农商行对于这样的客户比较照顾，利率可能会稍高一些，但是门槛很低。

没有被提及的一些隐形障碍

说完了上面提到的各种条件之后再谈谈没有写在纸上的东西。

第一种方式就是根据年龄来划分。借款人的年龄加上贷款年限一般不能超过65岁或者70岁，具体以各银行的规定为准。你现在58岁了，想要借20年的钱吗？最多可以批准七年或者十二年。这件事情我自己就见过一位六十多岁的大叔被夹住了，房子各方面都符合要求，但是因为年纪太大了所以只能让自己的孩子一起作担保人。

第二项就是婚姻状态。已经结婚的人要夫妻双方都签字，这一点大家都很清楚。但是离婚的话又怎样呢？离婚协议中约定的房子归你所有，但是前夫不愿意在上面签字，有些银行就会要求提供法院判决书或者到公证处进行公证。我的一个客户的前妻离婚三年后一直没有音讯，后来她跑到了四个不同的银行里去了，最后只有一家银行愿意给她办理业务。

第三种情况就是房屋的使用性质。自用没有问题，但是出租的话有些银行要求提供租赁合同以及租客放弃优先购买权声明。该声明是什么意思呢？就是租客在合同上写明“房东把房子抵押了我也不管”。具体的名称可能会有所不同，但是意思都是一样的。

利率、期限等：不要只看数据

房屋抵押贷款有什么要求呢？人们往往只关注能否批准贷款的问题，而忽略了批准后合同的内容更为重要。

目前的市场情况为年化3%-6%左右。但是不能只看数据，要分清是固定利率还是浮动利率。我在办理第二笔贷款时利率为4.5%，当时感觉很合算，没想到第二年LPR下降之后，我的利率也随之上涨了——因为合同里写的是“基准利率上浮”，并不是“LPR+X”。这是因为我没有仔细看过合同的缘故，所以才损失这么多钱。

时间也非常重要。最长可以贷款20年或者30年，但是并不是所有的银行都会提供这样的期限。并且期限越长的话，总的利息就越多，你要算好自己能不能接受得了。我的第一笔贷款是十年期的，每月都要支付很多钱；之后又因为提前还贷而损失了一部分违约金——当初签订合同时并没有注意到这一点。

跑步或者请人帮忙呢？

这件事情并没有一个固定的答案，要根据你的情况来判断。

如果征信良好、房子达标、收入固定、有合法的企业的话，可以直接到银行网点询问，免去中间人的费用。但是你的情况比较特殊，比如征信有问题、收入不稳或者房产存在问题的时候找一个可靠的中介可以少走很多弯路。那么问题来了，如何来辨别中介的好坏呢？

我现在的方法就是：先向他索要成功的例子，并且最好是和自己情况相似的；接着询问可以推荐哪些银行，如果只推荐一个的话，那么大概率是有问题的；最后把所有的费用都弄明白，包括评估费、服务费、公证费、担保费等等，一一罗列出来，并且写入合同中。说“包过”的就直接走了。

第一笔贷款找的中介，就是因为急着要钱才相信了别人的话。从现在的情况来看，有很多陷阱可以避开。

再说一些实在的话

房屋抵押贷款这件事儿，条件是死的，人是活的。银行政策会不断变化，我所说的可能会在半年之后就不再适用了。但是有一件事是不会改变的，那就是银行借给你钱的时候看的是你“还得起”以及“跑不掉”。

如果你在考虑办理房屋抵押的话，我的建议是：首先到人行查询一下自己的征信报告，看看是否有问题；接着拿上房产证去两三家银行网点询问一下，不要嫌麻烦；最后再做决定是自己办理还是请中介。不要等到被别人骗了之后才开始学习这些东西。

另外一件事情就是，在一个银行被拒绝之后不要气馁，在不同的银行之间差别很大。我的第二笔贷款被两个银行拒绝了，但是第三家却批下来了。主要是针对自己的实际情况来选择合适的银行。